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500萬在北京能買到什么房?

2018年07月12日 07:39 | 來源:北京青年報
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城區(qū)老舊二手房成交價集中在500萬-600萬元 低總價難覓普通商品房

500萬在北京能買到什么房?

“大多數(shù)購房人在確定買房預(yù)算后,率先面臨的問題就是,是選擇新房還是二手房?此前,受樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響,北京樓市低總價新房供應(yīng)量持續(xù)低位運行,手持500萬-600萬元的預(yù)算,購房人在新房市場選擇并不多。近期,大批限競房集中入市,限房價、競地價政策出臺前出讓的部分地塊也即將入市銷售,其中不乏低總價、高品質(zhì)的中小戶型產(chǎn)品。500萬-600萬元的預(yù)算,除了城區(qū)的老舊二手房,在目前的市場上能買到什么樣的新房?購房人又該如何選擇?”

500萬 城區(qū)老舊二手房主流成交價格

2018年上半年,北京新房新增供應(yīng)降至歷史低位,大量置業(yè)需求涌向二手房市場。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,2018年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套,環(huán)比2017年下半年增長57.6%,同比2017年上半年下降10.9%,在半年走勢上結(jié)束了2017年的兩連降,走出了半年不足50000套的低谷。

在成交戶型結(jié)構(gòu)上,據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年上半年,北京二手住宅交易中一居室占21.9%,兩居室占55.7%,三居室的占比為20.9%,兩居室仍是交易的絕對主力,占比超過五成。根據(jù)鏈家網(wǎng)給出的5月北京二手房參考均價62459元/平方米,80平方米左右的兩居,總價區(qū)間基本在500萬元。不過,這個總價,如果在城區(qū),選擇的局限性很大。

近幾年,朝陽、海淀、豐臺仍舊是北京二手房成交“大戶”。三區(qū)的成交量占比位于全市前列。在北京二手房成交量最大的朝陽區(qū),500萬-600萬元的二手房,成為市場的主力軍。

《廣廈時代》在東四環(huán)周邊的二手房中介調(diào)查發(fā)現(xiàn),總價在500萬元左右的兩居室是成交周期較短的一類房源,但大多落成年代較久。以位于四惠東的興隆家園為例,5月底成交的一套90平方米西南朝向的兩居,2005年入住的房源,成交總價510萬元,成交周期僅一個月。

而在類似區(qū)域,想要買次新的二手房,購房成本就要高出不少。距興隆家園不遠的天鵝灣小區(qū),物業(yè)管理等方面在同時期的小區(qū)中并不算出色,但入住時間晚,小區(qū)整體規(guī)劃品質(zhì)相比興隆家園要高出不少,而價格也相差甚遠。以天鵝灣的主力戶型87平方米兩居為例,單價就可以到90000元/平方米以上,總價已經(jīng)進入800萬元的區(qū)間范圍內(nèi)。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅表示,500萬-600萬元的二手房基本要么位置遠、要么面積小,戶型規(guī)劃不合理。如果是次新房,面積相對比較合理,位置又比較好,有一定品質(zhì)的,總價在這個區(qū)間的房源很少,要想具備這些條件基本都要在800萬-1000萬元這個區(qū)間了,五六百萬元對應(yīng)的基本是老舊二手房。

限競房大都符合預(yù)算 普通新房選擇少

500萬-600萬元,這個預(yù)算在二手房市場雖然有不少選擇,但可選房源類型卻比較單一,而退回到新房市場呢?這個預(yù)算能夠買到什么樣的新房?

在限競房開閘前,北京新房市場滿足這個區(qū)間段的房源十分有限。由于此前限競房政策尚未最終落地,北京新房市場供應(yīng)長期低位運行。據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應(yīng)量更是刷新了十年來的歷史最低紀錄,僅為368套,僅次于可追溯到的2005年2月的316套。在這樣的整體市場供應(yīng)情況下,曾經(jīng)低總價房源集中的幾個板塊,都已經(jīng)難覓500萬元這一價格段的新房。

以過去兩年有集中供應(yīng)的門頭溝為例,由于單價的攀升和區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,500萬元這個價格段的新房,在門頭溝現(xiàn)在已經(jīng)成了稀缺產(chǎn)品?!稄V廈時代》了解到,目前門頭溝在售的幾個項目都以大戶型為主,總價區(qū)間段已經(jīng)攀升至700萬元以上。

由于供應(yīng)量少,少數(shù)幾個符合這個預(yù)算的項目,一入市就受到了購房人的關(guān)注。近期,位于昌平南邵站附近的純新盤招商都會中心首次開盤,雖然地塊不受價格、面積的限制,但項目仍選擇以88平方米的三居作為主打戶型。500萬元的總價,在近期北京的純商品房中并不多見,全明通透戶型,整體空間布局合理,有明確的動線設(shè)計,相比老舊二手房,如今的新房戶型設(shè)計上的優(yōu)勢極為明顯,對于購房人家庭結(jié)構(gòu)的變化也進行了充分的考慮。

除該項目之外,同位于昌平的領(lǐng)秀慧谷、公園悅府,位于石景山的中海寰宇天下,順義的中海國際城等項目,近期都有產(chǎn)品在售,如果只想買普通商品房的購房人,可以重點關(guān)注。

另一方面,正在集中入市的限競房是手握500萬元左右預(yù)算的購房人,入手新房的主要選擇。從目前出讓的限競房地塊看,除了西城、海淀、豐臺少數(shù)幾個內(nèi)城地塊外,其他土地都有500萬元這個區(qū)間的房源供應(yīng)。此前首次開盤即售罄的瀛海府,即滿足這一價格條件。

《廣廈時代》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),目前已經(jīng)確定案名的25個限競房中,共有15個單價在45000元/平方米以上,除西城、海淀、豐臺三個價格較高的項目為,大部分都可以提供500萬元這一區(qū)間段的房源,其中多個項目都將在近期陸續(xù)入市。

限競房變現(xiàn)周期長 價格仍有大優(yōu)勢

手握這個預(yù)算,購買新房,限競房和普通商品房該如何選擇?

有業(yè)內(nèi)人士指出,在一些熱點區(qū)域,限競房的價格優(yōu)勢是十分明顯的。像限競房首輪開盤的瀛海府,其所在的區(qū)域內(nèi)純新商品房項目價格基本都在65000元/平方米以上,相較52449元/平方米的銷售均價,瀛海府在價格上有很大優(yōu)勢。

而在近幾年新興的高端住宅聚集區(qū)孫河,瑞悅府等限競房不到7萬元的均價也極具優(yōu)勢。而且,在這些高端住宅的聚集區(qū),如果不選擇限競房,也幾乎沒有中小戶型可以選擇,限競房可以說給了剛需購房者進入這些熱點區(qū)域一個機會。

不過,購房人購買限競房,仍然有很多賬要提前算清。根據(jù)北京市最新出臺的《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》,即使不被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房,限競房應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易,這個周期對于很多購房家庭,必須要在購房前考慮清楚。

郭毅指出,在限購時代,購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定,至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當(dāng)中收入能夠有比較大的提高,家庭的結(jié)構(gòu)有可能會改變,比如說要生孩子,或者要生二胎,或者將來父母可能年齡大了,需要接到身邊來照顧的話,那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房,同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話,那最好還是選擇普通商品房。

反之,如果購房人認為自己的家庭結(jié)構(gòu)很穩(wěn)定,收入也很穩(wěn)定,對目前限競房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居產(chǎn)品感覺比較滿意,未來8年到10年可能并不想換房,那限競房就是目前市場上比較好的選擇。

編輯:周佳佳

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