作者:潘璠

7月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,我國三線城市房價上漲勢頭得到抑制。此前一段時間,在去庫存形勢下,一些三四線城市房價快速上漲引起社會廣泛關(guān)注。對此,人們有著不同的分析和判斷,其中之一就是棚改貨幣化安置。

棚改貨幣化安置,是近年來國內(nèi)各城市棚改安置政策的一個主要選項,是推進城市危舊房改造、解決和改善城鎮(zhèn)居民居住條件的重要舉措。落實兩次中央經(jīng)濟工作會議部署,推進“三去一降一補”的重點工作,棚改貨幣化安置恰恰也為“去庫存”創(chuàng)造了條件。但是,如果在庫存已經(jīng)不多的情況下,一些城市不及時調(diào)整完善政策,難免會造成樓市供需相對緊張的局面,進而使房價不降反升。為此,必須督促商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣,及時調(diào)整棚改安置政策。

但是,還要看到各城市在樓市調(diào)控過程中,具體措施不同,調(diào)控力度不同,所產(chǎn)生的效果和作用也有差異。此前,一些城市為了去庫存,采取了諸多與購房有關(guān)的獎勵政策,包括實際上的加杠桿,對沖了龐大庫存帶來的降價因素,使價格不降反升。有些城市即使采取了一些延長二手房上市時間等調(diào)控措施,但其時限往往在兩年、三年左右,對限房價、降房價的作用極其有限。加之,一些地區(qū)采取搖號購房舉措,更形成了一種“一房難求”的市場表象,加劇了房價看漲預(yù)期。這些因素都推動了三四線城市房價上漲。

三四線城市房地產(chǎn)市場是我國房地產(chǎn)市場的重要組成部分,做好三四線城市的樓市調(diào)控,使其沿著健康軌道發(fā)展,對確保調(diào)控成效和建立長效機制至關(guān)重要。當下,關(guān)鍵是從各地實際出發(fā),兼顧棚改、調(diào)控、去庫存三重目標。

首先,在棚改問題上,各地要從本地實際特別是庫存商品房存量實際出發(fā),合理確定貨幣化安置的比例。需要強調(diào)的是,棚改的直接目的是改善城鎮(zhèn)棚戶區(qū)居民的居住條件,而不是簡單拆掉并沒有達到使用期限、條件并不危舊且居住位置較好的房屋,使一些居民用安置款加貸款去購置位置較遠的庫存商品房。各地要糾正為實現(xiàn)速度目標而擴大棚改規(guī)模并間接拉動房價上漲的做法。

其次,為防止房價過快上漲,無論庫存商品房規(guī)模大小,都要有的放矢地做好樓市調(diào)控工作。核心是堅持“房子是用來住的”定位不動搖,防范炒房和炒房資金流入樓市,進而拉動房價持續(xù)大幅上漲。具體實施中,應(yīng)從三四線城市的實際出發(fā),在調(diào)控的政策選項上可以把限售、限貸作為重點,把二手房上市時間延長到5年及以上,同時根據(jù)購房人的購房套數(shù)逐步提高貸款門檻和首付比例,以在滿足居民剛需和改善性需求的同時,防范和抑制投資投機性需求,控制房價進一步上漲。

再次,在去庫存方面,三四線城市也要繼續(xù)堅持因城施策原則。庫存量依然較大的城市,在堅持調(diào)控目標不動搖的同時,可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置,以期同時實現(xiàn)庫存減少的目標。但在此過程中,要合理界定棚改的范圍和標準,不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子,防范價格上漲及風險泡沫,防止給民眾生活帶來不必要的不便。

著眼長遠,各地還是應(yīng)下大力氣推進結(jié)構(gòu)調(diào)整和新舊動能轉(zhuǎn)換;積極擴大內(nèi)需,促進消費結(jié)構(gòu)升級;鼓勵和支持科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化,培育適合本地特點和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的新增長點,徹底擺脫對土地財政的過度依賴。最為關(guān)鍵的是,各地要有決心、信心和耐心,不急功近利,不急于求成。(潘璠)