必須強(qiáng)化“房租不是用來(lái)炒的”的定位,遏制資本興風(fēng)作浪,堅(jiān)決斬?cái)喾孔夥钦Ｉ蠞q的推手

7月北京租賃市場(chǎng)進(jìn)入旺季,房租大幅上漲讓政府、市場(chǎng)、租客都措手不及。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2018年7月北京市場(chǎng)成交節(jié)奏持續(xù)加快,單平方米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù),同比來(lái)看,北京平均租金同比上漲21.89%。

網(wǎng)絡(luò)圖

北京房租為何上漲?從表面來(lái)看,每年三季度,畢業(yè)季、求職季、開(kāi)學(xué)季疊加,租房需求大增,房租往往會(huì)上漲。但背后的原因并不簡(jiǎn)單。

從供給來(lái)看,國(guó)家加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控力度使得房?jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂,房企利潤(rùn)不斷縮水,在租售并舉政策的推動(dòng)下,房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場(chǎng)。同時(shí)從數(shù)據(jù)上來(lái)看,截至今年6月,北京二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,業(yè)主惜售也會(huì)向租賃市場(chǎng)釋放大量房源,從總體來(lái)看,租賃市場(chǎng)的供給是增加的。

但從需求來(lái)看,據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2017年末,北京全市常住人口2170.7萬(wàn),比上年末減少2.2萬(wàn),下降0.1%,這也就意味著北京市的人口流入凈值為負(fù),需求處于下降的通道。季節(jié)性因素每年都有,為何今年房租上漲特別快呢?恐怕并不完全是需求方面的原因。

根據(jù)價(jià)格機(jī)制,供給增加需求減少,房租理應(yīng)下降,但北京市房租卻持續(xù)不斷上漲,可見(jiàn)北京市房租上漲背后可能不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單市場(chǎng)供求所致。客觀地說(shuō),從租金回報(bào)率等角度來(lái)看,房租確實(shí)還有不小的上漲空間,但近期房租大幅度上漲,脫不開(kāi)“炒”的成分,租賃市場(chǎng)資本的介入從一定程度上加快了房租上漲的速度。

事實(shí)上,不僅僅是北京,上海、深圳、天津、武漢等城市房租都有不同幅度的上漲。其背后存在的一致性是,在租售并舉、房?jī)r(jià)上漲到一定階段時(shí),同時(shí)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增庫(kù)存的時(shí)段,存在一定的空檔期,隨著租賃市場(chǎng)資本的大量流入,共同促進(jìn)上漲的預(yù)期。

一方面,在過(guò)渡期內(nèi)存在著新建開(kāi)發(fā)投資追不上市場(chǎng)需求,不足以補(bǔ)缺口的空檔期。在空檔期,市場(chǎng)供給主體會(huì)加深對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)存量的運(yùn)營(yíng),比如進(jìn)行精裝修以提高房?jī)r(jià)獲得更高的利潤(rùn)。同時(shí),受到嚴(yán)格的限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的影響,相當(dāng)部分人群進(jìn)入租房市場(chǎng)。

另一方面,在政策的驅(qū)動(dòng)下,租賃市場(chǎng)預(yù)期利潤(rùn)率提高會(huì)有大量的資本進(jìn)入,在巨大的房源競(jìng)爭(zhēng)壓力下,他們會(huì)不顧成本激進(jìn)地拓展房源、搶占市場(chǎng),以獲得壟斷地位和定價(jià)權(quán),這必然會(huì)推升市場(chǎng)的價(jià)格。此前有報(bào)道稱,北京兩家房屋中介公司為爭(zhēng)搶一套房源,將原本預(yù)期為7500元/月的房子,硬生生炒到了10800元/月。

諸多因素綜合發(fā)酵,改變了市場(chǎng)對(duì)房租的預(yù)期。眼下,房屋租賃市場(chǎng)的資本大規(guī)模流入才剛剛開(kāi)始,為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)上的房源,租賃市場(chǎng)的燒錢模式恐怕仍將持續(xù),假如任由“炒”因素在租賃市場(chǎng)興風(fēng)作浪,那么房租很可能重蹈房?jī)r(jià)的覆轍。

房屋是公眾賴以遮蔽風(fēng)雨之地,具有很強(qiáng)的剛需屬性,房?jī)r(jià)上漲之后,租房住在很大程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的供需矛盾。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),“租不起”的危害遠(yuǎn)甚于“買不起”,人們的這種擔(dān)心不無(wú)道理。

對(duì)于在城市打拼的“漂族”而言,房租過(guò)快上漲,導(dǎo)致“住不起”“租不起”,也可能傷害到青年在大城市打拼奮斗的夢(mèng)想,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,也不利于城市“筑巢引鳳”留住人才。

在個(gè)別房租上漲過(guò)快的城市,“租不起”的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn),必須強(qiáng)化“房租不是用來(lái)炒的”的定位,遏制資本興風(fēng)作浪。(盤和林)