要建立起中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，就要建立起住房租售并舉的市場體制。要發(fā)展中國租售并舉的房地產(chǎn)市場，就應(yīng)考慮一系列的前提條件，如果這些前提條件不成立，那么要發(fā)展有效的中國住房租賃市場是不可能的。筆者去年就撰文指出，要發(fā)展中國住房租賃市場的第一個(gè)前提條件就是落實(shí)“房住不炒”的市場定位，去除住房市場的投機(jī)炒作功能，去除住房市場賺錢效應(yīng)，讓住房價(jià)格完全回歸理性。如果這個(gè)前提條件不確立，有效健康的中國住房租賃市場就發(fā)展不起來。

因?yàn)?，只要政府不用?jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制住房的投資功能，那么居民在是租房還是購房上永遠(yuǎn)是不確定的。特別是房價(jià)高得離譜的一線、二線城市，居民更是會寧可進(jìn)入住房購買市場而不進(jìn)入住房租賃市場，而進(jìn)入住房租賃市場的只是那些中低收入居民。在這種情況下，不僅會導(dǎo)致可租賃的住房越來越少，也會導(dǎo)致要進(jìn)入住房租賃市場的中低收者越來越多。因此，這些城市的租賃住房供求矛盾就會更加突出。如果這些城市的住房租賃制度安排嚴(yán)重不足，政府不能夠增加更多的可面對中低收入者的租賃住房供應(yīng)，這自然會給贏利性的住房租賃企業(yè)獲得暴利創(chuàng)造最好的機(jī)會。

要發(fā)展中國的住房租賃市場，首先要解決的是滿足中低收居民的住房供應(yīng)由誰來提供的問題，以及這些租賃性住房如何來分配？等等。其次，作為贏利性企業(yè)建造的租賃性住房，或私人提供的租賃性住房，租金水平如何？如何來定價(jià)？住房租賃市場的利潤水平多少？等等，以及通過什么的法律制度來保護(hù)住房租賃者的權(quán)益，如果這些中低收入的住房租賃者的利益受到損害時(shí)，如何來賠償？再次就是發(fā)展住房租賃市場，政府的住房租賃補(bǔ)助政策如何來確立？采取何種方式來實(shí)施？對于這些問題，在德國及新加坡都有一套完整的租賃住房市場發(fā)展的法律法規(guī)與政策，所以，他們的住房租賃市場能夠建立起來。即使是美國這種以住房持有為主導(dǎo)的國家，發(fā)展住房租賃市場也一套完整的計(jì)劃與制度安排。

例如在美國，主要有三種住房租金補(bǔ)助計(jì)劃。如政府的公租住房、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的租金補(bǔ)助計(jì)劃（Project-based rental assistance,PBRA）以及發(fā)放住房租金券（Housing Choice Voucher Program）。當(dāng)前美國的公租住房可以為210萬個(gè)低收入居民提供基本的居住條件（占人口的比重為千分之七）。這些政府提供給低收入居民的公租房，需要繳交其收入的30%或至少50美元作為住房每月租金。美國居民要獲得這種政府的公租住房，其申請家庭必須是“低收入家庭”，即收入不超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫形粩?shù)（Area Median Income）的80%。而每年成功申請的家庭中，有40%是“極低收入”家庭，即收入低于美國家庭的貧困線，或其收入不超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫形粩?shù)30%。所以，對美國全國來說，申請政府公租住房的居民占全國人口的比重非常低，否則政府根本就沒有財(cái)政能力建造更多的住房給這些居民租用。

至于PBRA，則是以項(xiàng)目為本，由美國住房及城市發(fā)展部與私人開發(fā)商簽訂20年期的租賃合約，私人發(fā)展商再將項(xiàng)目中的全部或部分單位出租給合資格家庭。這些私人發(fā)展商大部分是為了贏利的企業(yè)，也有不少非牟利團(tuán)體。租金同樣根據(jù)租戶的收入決定，他們需要繳交收入30%或至少25美元作為月租。美國國會每年會撥出資金，用以補(bǔ)貼余下所需要的租金，以及填補(bǔ)其他實(shí)際營運(yùn)開支。每個(gè)PBRA發(fā)展計(jì)劃的總單位數(shù)目，必須有40%供“極低收入”家庭入入住，其他住房則大部分只是限不及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫形粩?shù)一半的家庭入住?？梢哉f，正是這兩項(xiàng)計(jì)劃真正保障了城市較低及極低收入家庭的基本居住條件，保證他們有支付能力租到一定空間的住房。

美國的住房租賃券是另外一種政府的住房租賃補(bǔ)助方式。合規(guī)則的低收入家庭，政府發(fā)放住房租賃券讓他們可自由在市場租賃住房。目前已有超過500萬人、220萬個(gè)低收入家庭參與這個(gè)計(jì)劃。為了確保最有需要的人能得到資助，政府規(guī)定75%新申請家庭必須為“極低收入”，余下的申請名額則留下給“低收入家庭”。

申請到了住房租賃券的居民家庭可以在60天內(nèi)尋找住房，住房機(jī)構(gòu)都會先核實(shí)單位的質(zhì)量及租金是否合理。同樣地，這些家庭必須先繳交收入的30%或至少50美元作為月租，余下的租金由住房租賃券“包底”至一個(gè)由住房機(jī)構(gòu)設(shè)置的上限。有研究表明，這種制度實(shí)行多年，已經(jīng)取得很大成績。這種制度安排不僅有利于居民自由選擇住房租賃市場，有利于住房租賃市場的發(fā)展，也有利于家庭居住及孩子成長環(huán)境的改善，同時(shí)也節(jié)省了政府財(cái)政支出。

但美國的住房租賃補(bǔ)助計(jì)劃是建立在幾個(gè)前提條件下，一是對住房投機(jī)炒作有嚴(yán)格的限制，美國的住房市場不是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，而是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，所以不僅住房的價(jià)格水平是建立在居民可支付能力基礎(chǔ)上，而且住房租金價(jià)格也是與居民有支付能力的基礎(chǔ)，即不能夠超過居民收入支付能力的30%。二是發(fā)展住房租賃市場，特別是通過租賃來保證低收入家庭的租賃市場，是建立在政府巨大財(cái)政投入和財(cái)政補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，主要是保證低收入家庭的基本居住條件。三是美國政府發(fā)展住房租賃市場，盡管政府財(cái)政補(bǔ)貼及投入不少，但其更多的是采取市場化的方式來動(dòng)作，而不是政府過度參與和干預(yù)。四是在市場化的動(dòng)作條件及政府制度安排下，在住房租賃市場要獲得暴利幾乎沒有可能。所以，在這樣的前提條件下，美國的住房租賃市場才得健康持續(xù)的發(fā)展。

（作者系青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）