中新經(jīng)緯客戶端5月17電 (薛宇飛)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日、16日接連公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，4月的樓市延續(xù)了年初的“小陽(yáng)春”。

70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量升至67個(gè)，僅兩個(gè)弱三線城市下調(diào)。一二線城市回暖明顯，一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格的同環(huán)比漲幅均略有擴(kuò)大。從1~4個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況看，投資增速出現(xiàn)抬升，在商品房銷售面積降幅收窄的同時(shí)，住宅銷售面積呈現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集中出現(xiàn)的人才引進(jìn)政策與寬松的信貸政策成為樓市回暖的重要原因，但樓市調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)著力于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。近期部分二線城市房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象比較明顯，尤其是一些人才流入速度較快的城市，后續(xù)出臺(tái)穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的可能性最大。

“小陽(yáng)春”蔓延

2019年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù) 來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在新建商品住宅方面，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)67個(gè)，相比3月份的65個(gè)繼續(xù)增加，僅贛州，韶關(guān)2個(gè)弱三線城市出現(xiàn)微幅下調(diào)，桂林持平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量在近幾個(gè)月持續(xù)增加，4月的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)。

4月，二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為55個(gè)，相比3月份減少2個(gè)，但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，上漲城市平均價(jià)格漲幅為0.74%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。

分城市類別看，一二線城市回暖跡象明顯。統(tǒng)計(jì)局稱，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，4月全國(guó)樓市熱度雖不及3月，但房?jī)r(jià)微漲延續(xù)，市場(chǎng)則繼續(xù)分化。一二線城市房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，二線城市漲幅最大，這與密集出臺(tái)的人才政策有一定關(guān)系，前段時(shí)間出現(xiàn)的土地爭(zhēng)奪，也說(shuō)明房企對(duì)一二線市場(chǎng)前景的認(rèn)可。在政策鼓勵(lì)和市場(chǎng)熱度的雙重利好下，房?jī)r(jià)回暖有望慣性延續(xù)。

三線城市則略顯勢(shì)頭不足。數(shù)據(jù)稱，35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。張波稱，今年棚戶區(qū)改造出現(xiàn)腰斬，盡管部分三線城市出臺(tái)了力度不小的人才引進(jìn)政策，但從房企拿地的態(tài)度看，前景并不樂(lè)觀，市場(chǎng)增長(zhǎng)后繼乏力。

70城中，新房環(huán)比漲幅大于或等于1%的城市有10個(gè)，秦皇島以1.8%的漲幅居首。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似城市的購(gòu)房政策相對(duì)寬松，而到了夏季，其濱海旅游項(xiàng)目更容易受到市場(chǎng)青睞，后續(xù)一些與濱海概念有關(guān)的住房項(xiàng)目或?qū)⑹艿焦芸亍?/p>

銷售、土拍市場(chǎng)熱度回升

北京一個(gè)在建工地 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

在價(jià)格有所回升的同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)的一些數(shù)據(jù)也持續(xù)向好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增速比1~3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了近四年多以來(lái)的最高紀(jì)錄。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，房企當(dāng)前資金狀況較好，投資動(dòng)力更加充足，拿地和開(kāi)工等方面的積極性開(kāi)始增強(qiáng)。從房企戰(zhàn)略擴(kuò)張角度看，依然認(rèn)可今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售行情。

1~4月份，全國(guó)商品房銷售面積約4.2萬(wàn)億平方米，同比下降0.3%，降幅比1~3月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積雖然仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但降幅收窄，而拆分各月數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年3、4月份的商品房銷售面積均超過(guò)了去年同期。同時(shí)，占商品房絕大部分的住宅，其1~4月份的銷售面積出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，為0.4%。

銷售面積雖然下調(diào)，但前4月商品房銷售額增長(zhǎng)了8.1%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售額更是增長(zhǎng)了10.6%。與此同時(shí)，至4月末，全國(guó)的商品房待售面積繼續(xù)降至5.1億平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，這是近6年來(lái)商品房庫(kù)存的最低點(diǎn)，表明市場(chǎng)再次活躍。不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，4月份商品房待售面積同比跌幅為9.4%，下跌速度越來(lái)越慢，說(shuō)明去庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入最后階段，速度不會(huì)加快。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)雖然顯示今年1~4月份土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款均同比下跌超3成，但從4月至今，房企在部分熱點(diǎn)二線城市掀起的土地爭(zhēng)奪潮表明，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了分化。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市的土地市場(chǎng)處于高位運(yùn)行狀態(tài)。這70個(gè)城市在2019年4月賣地收入高達(dá)3321億元，環(huán)比上漲36.9%，同比上漲47%，賣地金額是2019年以來(lái)的最高點(diǎn)。70城平均賣地溢價(jià)率達(dá)22.71%，是最近2年的高點(diǎn)。賣地收入比較多的城市有武漢、杭州、合肥、溫州、寧波、廣州、鄭州等。

二線城市或面臨樓市管控

寫(xiě)字樓 中新經(jīng)緯 高曉瑛 攝

張大偉認(rèn)為，信貸政策寬松疊加人才政策是“小陽(yáng)春”延續(xù)的主要原因，部分城市前期跌幅較大，而在信貸寬松、市場(chǎng)炒作的作用下，購(gòu)房者害怕踏空、急于入市。除以上原因，張波稱，部分城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是高端市場(chǎng)交易量提升，也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)擴(kuò)大。

信貸寬松，利好購(gòu)房者與房企。在個(gè)人住房貸款上，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8個(gè)基點(diǎn)，首套平均利率連降5個(gè)月，低于去年同期水平，未來(lái)整體利率仍可能繼續(xù)下行。融資成本上，房企基本告別2位數(shù)(除個(gè)別企業(yè)外)的利率，境內(nèi)融資的公司債利率在5%以內(nèi)，境外融資成本均在6%~8%。

4月的樓市數(shù)據(jù)可以看出，一二線城市繼續(xù)被看好，但張波提醒，在相關(guān)部門(mén)強(qiáng)調(diào)放寬落戶不等于放松調(diào)控的表態(tài)之后，類似蘇州這樣的調(diào)控加碼，可能會(huì)在房?jī)r(jià)炒作較為明顯的城市出現(xiàn)。因此，市場(chǎng)回暖的同時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅或?qū)⑹艿娇刂啤?/p>

調(diào)控確實(shí)在繼續(xù)，中原地產(chǎn)研究中心稱，4月以來(lái)，全國(guó)有超過(guò)15個(gè)城市出臺(tái)樓市收緊政策，限售與公積金收緊再度出現(xiàn)。調(diào)控加碼的城市主要是其部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)有失控風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)明顯上漲，土地市場(chǎng)明顯過(guò)熱。張大偉稱，上漲不是穩(wěn)定，下調(diào)也不是穩(wěn)定，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“現(xiàn)在，部分二線城市房?jī)r(jià)炒作比較明顯，尤其是一些人才流入速度快的城市，后續(xù)出臺(tái)穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的可能性最大?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。