新城發(fā)布450億貨值出售計(jì)劃，已出售10個(gè)項(xiàng)目公司，其中9個(gè)地塊為今年新增，新城稱并未降價(jià)賣項(xiàng)目

“黑天鵝”事件給新城控股造成的傷口，不知還有多久才能愈合。危機(jī)中的新城控股，盡快回籠資金是第一要?jiǎng)?wù)。7月24日，新城控股正式發(fā)布公告，披露已出售的10個(gè)項(xiàng)目情況以及未來的出售計(jì)劃。

金科“包”下6個(gè)項(xiàng)目

新城控股公告稱，截至今年7月24日，公司子公司就杭州聚厲企業(yè)管理有限公司等10個(gè)項(xiàng)目公司與交易對(duì)方簽訂了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)合計(jì)約為41.54億元，約占公司2018年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的13.62%，全部以現(xiàn)金支付。接盤房企，除金科之外，還包括中駿、寶龍、仁恒、旭輝、龍湖。項(xiàng)目多為平價(jià)轉(zhuǎn)讓，其中金科一口氣承接6個(gè)項(xiàng)目，收獲最豐。

在此次轉(zhuǎn)讓的10個(gè)地塊中，9個(gè)為新城控股今年所拿。其中，6月份有2塊地，5月份有3塊地，4月份有2塊地，2、3月份分別為1塊。僅有中駿、寶龍和旭輝三家共同接盤的義烏江東街道青口地塊，是新城控股往年所拿的地塊。

其中，龍湖接盤的太原HGZ-1934、HGZ-1935號(hào)地塊，是新城控股于今年6月取得的項(xiàng)目。中駿接盤的嘉善2017-31、32號(hào)地塊，也是新城控股于今年6月取得的項(xiàng)目。仁恒接盤的常熟市編號(hào)為2019A-005號(hào)地塊，是新城控股今年4月取得的項(xiàng)目。

而金科總共承接了6個(gè)項(xiàng)目。在6個(gè)項(xiàng)目中，金科接盤的河南許昌CD2018-66號(hào)地塊，青島HD2019-3041號(hào)地塊、日照2018A-129號(hào)地塊，都是新城控股于今年5月所得。宿州市2018-31號(hào)地塊，是新城控股今年4月取得，江西上饒DEB2019024號(hào)和DEB2019025號(hào)地塊，則是新城控股于今年2月取得。

后續(xù)土地款由接盤方繳納

此舉在業(yè)內(nèi)人士看來，或是出于兩種因素考慮：從新城本身來說，這兩年商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)化布局力度較強(qiáng)，暫時(shí)還不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取大規(guī)模處置的策略。此外，從接盤方來看，住宅項(xiàng)目更容易拋售，短期內(nèi)回籠資金的壓力不會(huì)太大，效率更高。

“從新城控股的角度看，拋售越快，資金面越安全，因此，交易有望很快實(shí)現(xiàn)交割。”業(yè)內(nèi)人士稱。

值得注意的是，有媒體報(bào)道稱，10個(gè)項(xiàng)目拿地時(shí)新城控股付出的代價(jià)為54.72億元，這次總交易價(jià)格為41.54億元。也就是說，新城控股出售10個(gè)項(xiàng)目收益比拿地支出少了13.18億元。

就此，新城控股相關(guān)人士表示，根據(jù)公告，本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的交易對(duì)價(jià)參考公司對(duì)項(xiàng)目公司的累計(jì)投入確定，以不低于投入成本收回投資，對(duì)公司凈資產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生不利影響。

對(duì)于出售收益低于土地價(jià)格的情況，對(duì)方表示，主要因?yàn)橛行╉?xiàng)目土地款沒有完全付清，而公司是按照前期投入和資金占用費(fèi)實(shí)際投入來轉(zhuǎn)讓定價(jià)的。按照新城方面的回應(yīng)，則意味著后續(xù)土地款支付，由接盤方來繳納。

出售計(jì)劃總貨值約450億

值得注意的是，為了大力推廣高周轉(zhuǎn)模式，新城控股在內(nèi)部制定了“0346戰(zhàn)略”，也就是說，拿地即開工，3個(gè)月示范區(qū)開放，4個(gè)月開盤，6個(gè)月融資性現(xiàn)金回正，12個(gè)月現(xiàn)金流回正，包括拿地、銷售、租賃及融資。

這意味著，新城控股已出售的10個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)來自于今年2月至今新增的住宅項(xiàng)目，這符合快周轉(zhuǎn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

在披露10個(gè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目“花落誰家”后，7月24日，新城控股同時(shí)還發(fā)布了項(xiàng)目出售計(jì)劃，交易總額不超過150億元。

公告稱，2019年上半年，新城控股土地投資金額約為550億元，扣除本輪交易擬轉(zhuǎn)讓部分后，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長(zhǎng)約為15%。此外，擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，為近期公開市場(chǎng)新獲取的純住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目均處于前期階段，尚未銷售。

按快周轉(zhuǎn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)邏輯，新城控股出售計(jì)劃內(nèi)的項(xiàng)目，跟已出售的10個(gè)項(xiàng)目一樣，或也是今年2月份以來新增的住宅項(xiàng)目。

另外，公告還透露了一個(gè)細(xì)節(jié)：本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的總貨值約為450億元。據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)，2019年前6個(gè)月，新城控股新增土地貨值為1770.4億元，這意味著，新城控股本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的總貨值，或?yàn)榻衲晟习肽晷略鐾恋刎浿档?5.4%。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目多位于三四線城市

自2015年開始，新城控股邁入快速增長(zhǎng)期，近3年實(shí)現(xiàn)了90.6%的復(fù)合增長(zhǎng)率。截至2018年11月，新城控股就已完成當(dāng)年1800億元的銷售目標(biāo)，比預(yù)期時(shí)間提前一個(gè)月。2019年，新城控股意圖實(shí)現(xiàn)2700億元的銷售目標(biāo)。

規(guī)模擴(kuò)張的前提在于土地儲(chǔ)備。通過分析今年上半年新城控股新增土地儲(chǔ)備不難發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域選擇上，長(zhǎng)三角仍是新城控股投資核心區(qū)，與此同時(shí)，拿地方向持續(xù)向三四線下沉，從三四線城市布局來看，主要是一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)值得投資的縣市，比如宜興、嘉善等地區(qū)。

實(shí)際上，在新城控股2017年、2018年兩年新增土地建面中，三四線城市占比已達(dá)到了61.9%和72.4%?？硕鸫饲暗姆治鰣?bào)告稱，剔除吾悅廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)新增土地建面的影響，2018年新城發(fā)展新增土儲(chǔ)中，三四線城市部分占比達(dá)到了66.1%，二線城市占比33.2%，一線城市占比僅0.7%。

本版采寫/新京報(bào)記者 張曉蘭