隨著城市不斷發(fā)展，車位供需矛盾日益突出，很多居民都面臨著“有車開、無地?！钡木骄?。北京市民劉露(化名)這幾年為了車輛有地方停，先是私裝地鎖被判侵權(quán)，隨后在立體停車位上經(jīng)歷了“驚魂”時刻維權(quán)成功，而沒想到兩年后自己的車位又因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)糾紛被強(qiáng)行收回，這中間一波三折，屢次鬧上法庭。這一次，北京市海淀區(qū)人民法院的判決支持了劉露的訴求，認(rèn)定物業(yè)公司在劉露按標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)的前提下，應(yīng)繼續(xù)向劉露出租車位。

私裝地鎖 “占位”被拆

劉露居住的小區(qū)系老舊小區(qū)，當(dāng)初規(guī)劃的停車位不足。物業(yè)公司在小區(qū)的公共區(qū)域設(shè)置了若干公用停車位，用于業(yè)主停放車輛，平時大家誰到得早誰就先停車，也都相安無事。

劉露平時下班晚，每次回到小區(qū)，車位都被占滿了，這讓劉露苦不堪言。不得已情形下，劉露便私自在房屋門前的一個車位上安裝了地鎖，每天回家把小轎車停放在該車位上。沒想到周圍鄰居強(qiáng)烈反對，紛紛要求劉露拆除地鎖。爭吵了幾次，劉露依舊我行我素。后來，鄰居又找來物業(yè)公司，劉露自知理虧，一直拒絕接聽物業(yè)公司人員的電話。平靜了一段時間，劉露竟然接到了法院的傳票，原來物業(yè)公司把她起訴了，要求拆除地鎖，退還車位。

在法庭上，劉露辯稱，她確實(shí)安裝了地鎖，但不是強(qiáng)行占停車位。地鎖安裝在沒有產(chǎn)權(quán)人的地方，并沒有占用物業(yè)公司的土地，物業(yè)公司從來沒有取得那片土地的使用權(quán)證。

法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，物業(yè)公司一直對小區(qū)的物業(yè)實(shí)施管理，劉露在小區(qū)內(nèi)的公共車位上私自安裝地鎖搶占車位的行為，侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司基于其管理職能，要求劉露拆除地鎖的訴訟請求正當(dāng)，法院予以支持。

劉露雖不情愿，但也按照法院的要求拆除了地鎖。

車位突降 索賠獲償

隨著小區(qū)里買車的人越來越多，業(yè)主之間因?yàn)檐囄徊蛔銌栴}多次發(fā)生沖突。為此，物業(yè)公司對小區(qū)的停車難問題進(jìn)行了改革，修建了立體停車位。終于，劉露如愿以償?shù)孬@得了屬于自己的固定停車位，但新的問題隨之又來。2016年1月的一天，劉露剛停完車打開車門準(zhǔn)備下車時，鄰居張洋(化名)因操作不當(dāng)，把劉露的車位降落到地下一層，致使車門被機(jī)械卷夾，造成嚴(yán)重?fù)p壞。

之后劉露將張洋、物業(yè)公司訴至法院，要求賠償修車費(fèi)用6500元。

法院經(jīng)審理查明，在事故發(fā)生時，物業(yè)公司并未就立體車庫的操作進(jìn)行提示，也未安排專門人員就如何操作進(jìn)行指導(dǎo)。法院認(rèn)為，立體車位的使用，需有一定的保障措施，物業(yè)公司作為機(jī)械式停車設(shè)備(立體車位)的產(chǎn)權(quán)單位，應(yīng)當(dāng)建立崗位安全責(zé)任制度，有義務(wù)派專人對機(jī)械式停車設(shè)備進(jìn)行管理和使用，尤其是物業(yè)公司作為產(chǎn)權(quán)單位收取租賃費(fèi)用將停車設(shè)備出租給業(yè)主使用時，更應(yīng)該盡到上述義務(wù)。本案中，物業(yè)公司未履行“派專人對機(jī)械式停車設(shè)備進(jìn)行管理和使用”的義務(wù)，屬于消極實(shí)施侵權(quán)行為情形，是事故發(fā)生的最主要原因。據(jù)此，法院判令張洋、物業(yè)公司分別賠償劉露500元、6000元。

法院判決作出后，劉露要求物業(yè)公司更換停車位，但此時小區(qū)已沒有多余的車位。雙方幾經(jīng)協(xié)商，最后達(dá)成了車位租賃協(xié)議，由物業(yè)公司為劉露辦理某大廈地下停車場車證，期限為2016年1月21日至2016年10月21日；到期后，按照150元/月續(xù)租。

不滿物業(yè) 丟位復(fù)得

簽訂上述協(xié)議后，雙方遵照執(zhí)行。2018年國慶節(jié)過后，劉露突然發(fā)現(xiàn)車位被鎖，她詢問物業(yè)公司，物業(yè)公司只說不再讓她使用車位。多次溝通無果，劉露只能再次走進(jìn)法院。

在法庭上，劉露只提出了一項訴訟請求，要求物業(yè)公司繼續(xù)履行車位租賃協(xié)議，按照每月150元續(xù)租車位并辦理車證。

對此，物業(yè)公司稱，因?yàn)閯⒙稕]有繳納2018年的停車管理費(fèi)，物業(yè)公司才鎖上車位。同時，物業(yè)公司當(dāng)庭提起反訴，認(rèn)為此前簽訂的協(xié)議屬于不定期租賃合同，可以隨時解除；劉露不按約定繳納停車管理費(fèi)構(gòu)成嚴(yán)重違約；劉露屬于小區(qū)業(yè)主，大廈地下停車場應(yīng)優(yōu)先由大廈業(yè)主使用。因此，要求解除車位租賃協(xié)議。

經(jīng)法官仔細(xì)詢問，原來物業(yè)公司與劉露在物業(yè)費(fèi)收取問題上發(fā)生了爭執(zhí)。劉露認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位，遲遲不交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司則認(rèn)為劉露的要求不合理，不能作為不交納物業(yè)費(fèi)的理由。雙方發(fā)生了幾次沖突后，物業(yè)公司鎖上了劉露的車位。在法庭上，物業(yè)公司明確表示，只有劉露交納了物業(yè)費(fèi)，才會為她辦理車證。

對于劉露和物業(yè)公司這一回合的“較量”，法院審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同與車位租賃合同屬于兩種不同性質(zhì)的法律關(guān)系，不能將是否繳納物業(yè)費(fèi)作為車位租賃的前提。劉露與物業(yè)公司之間的車位租賃合同關(guān)系系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效。由于劉露是退回原車位以后才獲得此車位的租賃權(quán)，如果此時物業(yè)公司選擇不將涉案車位出租給劉露，劉露也無法取回原車位，將面臨無車位可用的境地，明顯顯失公平。由于車位系民生重要事項，直接關(guān)系人民群眾的切身利益，故此時應(yīng)賦予物業(yè)公司廣義上的強(qiáng)制締約義務(wù)(非法定)，即物業(yè)公司在劉露按標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)的情況下，繼續(xù)向劉露出租車位，以確保她有車位可用。

至于是否繼續(xù)按照每月150元的標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)為車位使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)系車位管理方根據(jù)相關(guān)規(guī)定來決定，不宜在案件中確定。但在該案中，物業(yè)公司明確表示現(xiàn)在的車位費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每年1800元，劉露表示認(rèn)可，故劉露應(yīng)按該標(biāo)準(zhǔn)繳納車位費(fèi)。

據(jù)此，法院作出了如上判決。