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多家長租公寓遭資金鏈問題 租客和房東損失怎么辦?

2019年10月18日 08:17 | 作者:張曉蘭 徐倩 | 來源:新京報
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長租公寓又現(xiàn)新一輪“爆雷”

2018年以來有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn),中小公寓面臨較大淘汰概率

繼樂伽“爆雷”后,又有長租公寓出現(xiàn)資金鏈問題。近期,悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“悅?cè)绻ⅰ?、杭州德寓科技、國暢房地產(chǎn)代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業(yè)內(nèi)人士認為,從整個行業(yè)融資環(huán)境來看,只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞,而中小公寓幾乎無緣融資,同時,長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進入到深水區(qū),中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

多家長租公寓遭遇資金鏈問題

據(jù)媒體報道稱,10月8日,悅?cè)绻l(fā)布公告稱,因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力,已無力維持公司正常經(jīng)營。

無獨有偶,據(jù)媒體報道,杭州的德寓科技因為高收低租而導致資金鏈危機。此外,同在杭州的國暢房地產(chǎn)代理有限公司也關(guān)門了,不少房東被拖欠了房租,租客交的房租也打了水漂。

記者注意到,2018年以來,長租公寓行業(yè)“爆雷”不斷,寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前,已有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。其中,樂伽公寓的關(guān)停,導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失,引發(fā)外界較多關(guān)注。

財經(jīng)評論員嚴躍進點評稱,長租公寓資金壓力增大,也說明經(jīng)營預(yù)期和市場反應(yīng)是不一致的,股權(quán)轉(zhuǎn)讓某種程度上也是為了防范虧損擴大,這也使得后續(xù)長租公寓企業(yè)需要更加注重房源管理和資金風險。

“高進低出”破壞行業(yè)整體信用

新京報記者注意到,在此次資金鏈出現(xiàn)問題的公寓機構(gòu)中,跟樂伽公寓一樣,也存在“高進低出”的做法。

所謂“高進低出”模式,即以高于市場價拿房,給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金為半年,甚至一年。如果租客想月付,租金價格就高,因此,不少租客因便宜,便選擇半年租甚至一年租。

“‘高進低出’模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東創(chuàng)始人全靂指出,“高進低出”與租金貸一樣,是典型的利用資金池,運營長租公寓的做法。這一模式,無形中會放大杠桿,由于缺少風險控制,一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤,最終會導致房東、租客嚴重損失。

此外,悅?cè)绻t是另一種模式。賺取差價為盈利的模式也存在風險,隨著房租的下跌,發(fā)展空間越來越小。悅?cè)绻⒁卜Q無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力,最終只能出售公司。

全靂進一步強調(diào),目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束,也沒有押金保障制度,或擔保金制度。這也就意味著,企業(yè)倒閉了,對租客、房東而言,還缺乏相關(guān)保障。因此,全靂呼吁,“必須對這個行業(yè)里的黑中介和黑二房東,進行嚴懲?!?/p>

在業(yè)內(nèi)看來,現(xiàn)階段,缺少對公寓經(jīng)營者約束力,是行業(yè)滋生不良企業(yè)的主要原因。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會趙慶祥建議,“盡快出臺住房租賃條例,租賃行業(yè)必須通過立法建立準入門檻。”

作為一種新興業(yè)態(tài),長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”,到目前為止,尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足,長租公寓只能靠外部輸血,不斷融資,尤其是在急于擴張規(guī)模的起步和發(fā)展階段。

全靂認為,從整個行業(yè)融資環(huán)境來看,只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞,而中小公寓幾乎無緣融資,對于缺少持續(xù)競爭力的中小公寓而言,選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出,反而是更合適的選擇。

案例

悅?cè)缳Y金危機 租客房租打水漂?

今年4月,劉芳(應(yīng)受訪租客要求,劉芳為化名)在鄭州金水區(qū)租了河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月,我剛交了半年房租,5800元,但是,房東卻說沒有收到房租,今晚就要收回房子?!?0月17日劉芳告訴記者。

劉芳說,像她這樣的租客有上千人,他們都是悅?cè)绻⒌淖饪?。記者了解到,因資金鏈斷裂將股權(quán)轉(zhuǎn)賣給鄭州比遜達美公寓管理有限公司(下稱“鄭州比遜達美”),然而,由于悅?cè)绻㈦[瞞長期拖欠業(yè)主租金和租客押金的事實,鄭州比遜達美現(xiàn)已終止收購。

自悅?cè)绻⑾萑虢?jīng)營危機以來,很多租客面臨著無家可歸的局面,而房東也面臨著房租收取無門的現(xiàn)狀。

1600套房源,悅?cè)绻o力維持運營

“部分租客交了房租后發(fā)現(xiàn)門鎖被房東換了,進不去門,還有一部分租客被房東攆走?!眲⒎急硎?,目前,租客已經(jīng)組建了500人的微信群。但是,利益受損的租客遠遠不止這一數(shù)字。公開信息顯示,悅?cè)绻⑦\營1600套房源。

除了租客,房東也長期被拖欠租金。有房東稱自今年四月后再也沒有收到過租金,悅?cè)缫淹锨匪膫€月的房租未付。

據(jù)租客向新京報記者提供的截圖顯示,10月8日,河南悅?cè)绻⑺\營的公眾號曾經(jīng)發(fā)出一條公告,然而隨后又刪去。

這條公告顯示,2019年9月,悅?cè)绻镜娜抗煞蒉D(zhuǎn)讓給比遜達美公司,且已經(jīng)進行相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后,公司經(jīng)營管理及房源管理等事宜均由收購方全權(quán)負責。

劉芳說:“在此之前,我們沒有接到任何消息,也不知道悅?cè)绻⒁呀?jīng)資金鏈斷裂了,更不知道它被轉(zhuǎn)賣的消息。”

河南悅?cè)绻⑵鸩接?014年,此前快速擴張,總房源數(shù)量達到1600套,這其中包括分散式房源和主要集中式房源。

悅?cè)绻⒍麻L王銀偉曾公開表示,目前國內(nèi)大多長租公寓處于微利狀態(tài),只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價。悅?cè)绻⒖焖俚亍芭荞R圈地”,在前期積累了大量的收房成本和運營成本。

但是,隨著鄭州房租的下跌,這種以賺取差價為盈利模式的發(fā)展空間越來越小。在上述公告中,悅?cè)绻⒁卜Q其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力,最終資金鏈斷裂只能出售公司。

接盤方稱已終止收購

10月16日,新京報記者以租客的身份聯(lián)系上河南悅?cè)绻⒌南嚓P(guān)負責人,其表示:“悅?cè)绻⒛壳耙呀?jīng)被新的公司收購了,房租問題需要聯(lián)系新的公司。”同時,這位負責人也表示自己目前已經(jīng)從悅?cè)绻㈦x職。

但是此前傳出的收購方鄭州比遜達美公司,已于10月11日發(fā)布公告稱:“河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業(yè)主房租、租戶押金、且對我公司惡意隱瞞;在各位業(yè)主、租戶要求其退款的事件爆發(fā)后,河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司原股東擅自以河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司名義單方發(fā)布公告,惡意將公司債務(wù)矛頭指向我公司,嚴重影響了我公司的正常運轉(zhuǎn)。且此次欠付租金、押金的業(yè)主、客戶直接涉及我公司意向收購的1600套房源,已嚴重影響了公司信譽,造成該房源后期無法完成收購,致使我公司收購目的無法實現(xiàn)?!?/p>

河南悅?cè)绻⒁呀?jīng)陷入經(jīng)營困局,新的接盤方又終止收購,那么,租客和房東的利益損失該如何彌補?

據(jù)當?shù)孛襟w報道,目前,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局已經(jīng)介入,其相關(guān)負責人稱“已經(jīng)在積極處理此案件,一有進展將會及時公布”。同時,鄭州市信訪局也已經(jīng)受理,專門設(shè)立了針對悅?cè)绻⒆饪偷墓ぷ鹘M。

劉芳表示:“我們希望政府能夠出面協(xié)調(diào),讓雙方協(xié)商處理,將我們已經(jīng)繳納的租金歸還。”

本版采寫/新京報記者 張曉蘭 徐倩


編輯:張佳琪

關(guān)鍵詞:公寓 租客 資金 房東

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