當(dāng)前將房地產(chǎn)稅歸為地方稅種，有助于科學(xué)合理地協(xié)調(diào)好中央地方的財(cái)政分配比重，通過直接稅制改革逐漸實(shí)現(xiàn)一級(jí)政府一級(jí)獨(dú)立財(cái)稅權(quán)，并使分稅制下各級(jí)政府的共享稅逐漸退出歷史舞臺(tái)。

房地產(chǎn)稅前行的腳步雖總在不經(jīng)意間停頓，但也總能在面臨匿聲中又重新站回舞臺(tái)中央。最新消息顯示，作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成，并作為地方稅源的重要補(bǔ)充，全部稅收收入劃歸地方，由各地方稅務(wù)局征管。

房地產(chǎn)稅業(yè)已納入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃，且曾在上海和重慶有過大張旗鼓的試點(diǎn)。不過，終因這一稅種牽涉到各級(jí)政府在財(cái)政收入方面的調(diào)整，及對(duì)樓市面臨的復(fù)雜影響等，一度進(jìn)展不順。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅只整合房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而暫未將契稅、土地增值稅、耕地占用稅納入其中，這種小改的好處是有助于減少改革阻力，讓房地產(chǎn)稅起步。但不利之處也需指出，就是容易給房地產(chǎn)稅的順利推進(jìn)帶來難度，如未將土地增值稅等納入新的房地產(chǎn)稅，將使未來計(jì)征房產(chǎn)原值總額的稅基面臨很多不確定性。因?yàn)榉慨a(chǎn)市值是一個(gè)動(dòng)態(tài)要素，其隨著房?jī)r(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)，也將隨房租收入的變化而變動(dòng)（房產(chǎn)現(xiàn)值可看作房租的跨期貼現(xiàn)），而土地增值稅等起先就未納入，對(duì)房地產(chǎn)稅來說是不完備的。

房地產(chǎn)中，地上附屬物的價(jià)值是因折舊的存在屬于邊際遞減的，而土地則基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)位布局和公共配套設(shè)施等的完善和優(yōu)化，才是真正存在價(jià)值邊際報(bào)酬遞增現(xiàn)象。顯然，若新整合的房地產(chǎn)稅因土地增值稅而未能被納入，而將土地這一要素變量排除在外，將房地產(chǎn)稅歸類為財(cái)產(chǎn)稅無(wú)疑是有點(diǎn)牽強(qiáng)的。房地產(chǎn)稅更多是一種稅種整合，且只是在計(jì)征方式上轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)。

當(dāng)前將房地產(chǎn)稅歸為地方稅種，有助于科學(xué)合理地協(xié)調(diào)好中央地方的財(cái)政分配比重，通過直接稅制改革逐漸實(shí)現(xiàn)一級(jí)政府一級(jí)獨(dú)立財(cái)稅權(quán)，并使分稅制下各級(jí)政府的共享稅逐漸退出歷史舞臺(tái)。

當(dāng)前房地產(chǎn)稅知易行難的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)障礙是對(duì)房市影響的擔(dān)憂，因?yàn)槿敉ㄟ^新整合的房地產(chǎn)稅，將先行集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，將客觀上增加房產(chǎn)的持有成本，并增加房產(chǎn)的投資成本，這對(duì)正處于產(chǎn)能過剩的房地產(chǎn)行業(yè)而言，無(wú)疑是不利的。隨著包含房地產(chǎn)稅的房租邊際收益持續(xù)走弱，投資者將會(huì)出售囤積的房產(chǎn)以變現(xiàn)，進(jìn)而使房?jī)r(jià)承壓，而房?jī)r(jià)持續(xù)走弱會(huì)增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

不過，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的理性回落實(shí)際有助于供給側(cè)改革，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供相對(duì)友好的環(huán)境，亦即房?jī)r(jià)的理性回歸會(huì)降低整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的運(yùn)營(yíng)成本和市場(chǎng)交易成本，這將在一定程度上降低投資的邊際成本，并提高投資的邊際收益，降低創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)新活動(dòng)成本，提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源的優(yōu)化配置。

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅改革的推動(dòng)，很大程度上取決于房地產(chǎn)稅對(duì)房市承壓的邊際成本與對(duì)促進(jìn)供給側(cè)改革的邊際收益之比，以及決策層的改革果敢和食利階層與新技術(shù)變革階層對(duì)政策的影響程度。房地產(chǎn)稅推出的邊際成本過高，食利階層在政策抉擇中的影響力過大導(dǎo)致過高的路徑依賴張力，那么房地產(chǎn)稅就將是一場(chǎng)忐忑的持久戰(zhàn)，對(duì)此我們當(dāng)做好耐力準(zhǔn)備。

□劉曉忠（越秀金控金融研究所）