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鏈家野蠻成長下的杠桿風(fēng)險(xiǎn)
在當(dāng)前房市的市場制度和監(jiān)管體系不完善、房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管控和對沖工具缺位等背景下,鏈家模式需引起監(jiān)管部門的警惕,避免高度杠桿化的房市抬高觸動(dòng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率。
最近瘋狂擴(kuò)張的中介巨頭鏈家正陷入了一場史無前例的危機(jī)和質(zhì)疑之中。鏈家遭遇危機(jī)和質(zhì)疑的起因,是在上海出售被法院查封的問題房源給第三方,但真正把鏈家推向風(fēng)口浪尖的則是其于去年力推的金融業(yè)務(wù),以及鏈家創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式,即“房產(chǎn)買賣-銀行按揭-資金托管-產(chǎn)權(quán)服務(wù)-過橋融資-金融理財(cái)”的金融閉環(huán)模式。
隨著鏈家問題房源事件和鏈家模式的曝光,更多的跡象顯示,年初國內(nèi)一線城市房價(jià)的瘋狂上漲,與去年股市在各類融資杠桿亢奮下釀成的股災(zāi)有著諸多驚人相似之處,如策劃和散布房產(chǎn)交易中心爆棚和秒殺盤等不實(shí)信息的概念炒作、利用首付貸等過橋貸款放大融資杠桿等,營造一線城市量價(jià)飆升的緊俏現(xiàn)象。
顯然,目前鏈家模式被看作是一線城市房價(jià)瘋狂暴漲的典型模式。梳理業(yè)已披露的鏈家模式,其業(yè)務(wù)模式確實(shí)有諸多創(chuàng)新點(diǎn),如鏈家將房屋中介和產(chǎn)權(quán)服務(wù)、資金托管業(yè)務(wù)等打通,實(shí)現(xiàn)閉環(huán)操作,一定程度上提高了房產(chǎn)交易的便利性,拉長了房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的增值鏈條。
然而,鏈家創(chuàng)新的房產(chǎn)中介+地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)模式,卻潛存著諸多容易擴(kuò)散的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
首先,鏈家模式本質(zhì)上是一種單向做多房市的業(yè)務(wù)創(chuàng)新,且缺乏風(fēng)險(xiǎn)管控和無法對沖及分散風(fēng)險(xiǎn)等工具,這暴露出了國內(nèi)房市令人頗感恐懼的野蠻成長,對銀行、一線城市、各類房產(chǎn)購買者,都將是一場風(fēng)險(xiǎn)對賭。擴(kuò)展中的鏈家業(yè)務(wù)的成長,更多依賴于房價(jià)的上漲。同時(shí),就鏈家金融業(yè)務(wù)而言,諸如首付貸、全款貸、換房貸等金融業(yè)務(wù),實(shí)際上也更多是高房價(jià)的衍生品,即房價(jià)越高,相應(yīng)的需求就越大。這預(yù)示著鏈家模式更多是一種單向做多房價(jià)的對賭創(chuàng)新模式。
其次,國內(nèi)房市嚴(yán)重的信息不對稱性,及鏈家事實(shí)上的房市做市商創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式等,潛存著相當(dāng)突出的風(fēng)險(xiǎn)隱患。當(dāng)前國內(nèi)房市的信息高度被房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)商所壟斷,相比股市等,房市的基本市場制度不完善。鏈家傾力打造的獨(dú)家簽賠房,借助其近年來通過收購上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)等,在全國主要城市事實(shí)上的壟斷地位,使鏈家具有了事實(shí)上的做市商功能,配之以占有的信息優(yōu)勢等,鏈家操縱主要城市房價(jià)的能力進(jìn)一步加強(qiáng)。最近鏈家在深圳、上海、北京和南京等多個(gè)城市店鋪掛牌房價(jià)的飆升,讓人們領(lǐng)略到了鏈家的房市做市商威力,而這無疑將放大房市的風(fēng)險(xiǎn)。
再次,高杠桿融資和資金池業(yè)務(wù)之嫌,潛存著巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。誠然,去年許多城市房產(chǎn)交易主要來自于住房換置需求,這種換房需求也確實(shí)衍生出了過橋貸款等房產(chǎn)融資業(yè)務(wù),如首付貸、全款貸和換房貸等業(yè)務(wù)。然而,首付貸和換房貸等業(yè)務(wù),實(shí)際上抬高了房產(chǎn)交易的融資杠桿,增加了購房者的購房成本,使房產(chǎn)類似于美國次貸更像是一個(gè)金融工具。當(dāng)前鏈家金融的介入,尤其是其旗下的中融信擔(dān)保、鏈家理財(cái)和理房通等提供的一系列金融產(chǎn)品,使鏈家金融潛存著資金池業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
盡管鏈家回應(yīng)質(zhì)疑說,鏈家金融中牽涉的資金,走的是第三方支付通道,鏈家不會(huì)挪用客戶資金,但通過鏈家進(jìn)行房產(chǎn)交易,大都借助的是鏈家金融平臺(tái)。加之房產(chǎn)交易少則一個(gè)月、多則幾個(gè)月的資金沉淀,鏈家金融的資金沉淀周期普遍高于阿里的支付寶,這使得第三方支付和銀行對資金支付介入的時(shí)間和環(huán)節(jié),決定著鏈家的資金池程度。若存在資金池業(yè)務(wù),就意味著存在期限錯(cuò)配等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
因此,當(dāng)前不乏創(chuàng)新的鏈家模式,既潛存著類似美國次貸的風(fēng)險(xiǎn)隱患,又暗涌著類似2015年的股災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)隱患。在當(dāng)前房市的市場制度和監(jiān)管體系不完善、房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管控和對沖工具缺位等背景下,需引起監(jiān)管部門的警惕,避免高度杠桿化的房市抬高觸動(dòng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率。
□劉曉忠(財(cái)經(jīng)專欄作者)
編輯:劉文俊
關(guān)鍵詞:鏈家杠桿風(fēng)險(xiǎn) 鏈家房產(chǎn)中介 鏈家模式