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暫停供地與去庫存南轅北轍

2016年03月01日 08:56 | 來源:新京報
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房地產(chǎn)去庫存的手段有很多,供給這端要做的恰恰不是減少,而是穩(wěn)定持續(xù)地供地。

房地產(chǎn)去庫存,最有效的方法就是降價。開發(fā)商喊房子賣不出,乃是他們不愿將房價降至購房者搶購的地步。道理就是這樣,簡單得無需多說。很多地方政府一邊喊去庫存,出臺政策的實際后果卻是抬升房價。最近海南暫停商品房用地的供應(yīng)審批,就是這樣。

暫停新建,待庫存清得差不多再說,這有什么問題嗎?單個開發(fā)商制定這種規(guī)劃,確實是在去庫存。關(guān)鍵是,市場上有無數(shù)開發(fā)商和購房者,他們受價格的指導(dǎo)而行動。問題是,暫停供應(yīng)利于房價下降嗎?答案很顯然,掐住上游減少供應(yīng),只會促使房價上漲。

任何房地產(chǎn)開發(fā)商,只要不是想在這個市場上撈一票就走,他們都會制定長期戰(zhàn)略。土地供應(yīng)捏在政府手里,每年新增用地如此有限,還要競拍獲得。開發(fā)商都有土地儲備的規(guī)劃,這不是很多人想象的坐地起價,而是事關(guān)公司生死。土地供應(yīng)量足寬敞,囤地惜建就沒有太大的必要,畢竟囤地也有其成本。如果未來土地收緊,開發(fā)商手頭又沒地,和主婦家里沒米有什么區(qū)別?

已建成房產(chǎn)的庫存,道理也一樣。如果供地平穩(wěn),開發(fā)商無法判定后市,他們只好持續(xù)降價,減少庫存,民眾也有機會買便宜房??赡苡蟹慨a(chǎn)商虧損破產(chǎn),這是他們追逐房地產(chǎn)熱潮應(yīng)當(dāng)預(yù)料的結(jié)果。如果政策釋放出強烈信號,他們就會停止降價,等待回暖。很多房產(chǎn)商在大量庫存時還撐價惜售,就是因為他們在等待政府救市托價。

舉一個極端的例子,如果政府規(guī)定:開發(fā)商一天不把房子全賣掉,政府就一天不供應(yīng)土地。這項政策它將引起兩個奇特的現(xiàn)象:民眾將瘋狂地?fù)屬彿孔?,因為漲價將持續(xù)進(jìn)行;房產(chǎn)商將捂盤惜售。很多房子固然會賣出去,庫存卻永遠(yuǎn)存在。

很多人說,政府出臺政策引發(fā)回暖情緒,還在猶豫的人果斷出手,這不是在去庫存嗎?確實,房價上漲的傳言刺激短期銷售。不過,影響的只是潛在購房者。恐慌情緒不過使觀望者提前行動,這種去庫存短暫而有限。一旦政策落實,房價上漲,消滅的可是真實存在的需求。

房地產(chǎn)去庫存的手段有很多,供給這端要做的恰恰不是減少,而是穩(wěn)定持續(xù)地供地。很多人擔(dān)心,房產(chǎn)商拿地后會瘋狂蓋房,加劇庫存壓力。此種擔(dān)心并無必要。蓋房受成本制約,除了土地出讓金,還有一大堆成本。房產(chǎn)商不會無節(jié)制蓋房,并通過囤積土地轉(zhuǎn)移產(chǎn)能。從長期看,供地充足使房地產(chǎn)價格平穩(wěn),對民眾也是大好事。

有人會說,海南省政府暫停供地就是為了烘托房價,繼而提高土地出讓金。畢竟低地價不利于財政收入增加。我對此持懷疑態(tài)度。現(xiàn)在地方財政依賴土地出讓金,暫停出讓土地,政府收入是實實在在地減少。至于房市何時回暖,土地交易何時火爆再創(chuàng)高價,又實在難說。我們只看到,房地產(chǎn)去庫存確實是一項嚴(yán)峻的經(jīng)濟任務(wù),地方政府不敢怠慢。他們既不想房價大跌,又要去庫存,兩者怎么能兼得。

□箐城子(《羅輯思維》主編)


編輯:劉文俊

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)去庫存 暫停供地

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