改革成敗與否的最終標尺在于購房者的負擔有沒有實際減輕，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統(tǒng)一起來的。

房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”怎么搞、會不會推高房價？這是各地老百姓關(guān)注的重要議題。日前，財政部公布試點通知，對此做了具體規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。在房地產(chǎn)去庫存、金融去杠桿的背景下，這一稅收政策的調(diào)整直接聯(lián)系百姓住有所居的愿望和政府宏觀調(diào)控的效果，值得仔細觀察。

相比以往各地營業(yè)稅的“滿二免征”，這次的“營改增”辦法基本類似，顯示出稅收政策的謹慎與穩(wěn)健。從營業(yè)稅的5.6%到增值稅的5%，盡管征稅的稅基、稅率、承擔者都存在一些差別，但總體上判斷差別不會太大，應(yīng)當可以實現(xiàn)不增加稅負的承諾。對于購房者來說，房價不會因為改革大幅波動這顆“定心丸”可以吃下去了。

當然，效果如何，不能一概而論，要在實踐中反復檢驗。這是因為，市場力量的雙方對比，很大程度上決定了增值稅、營業(yè)稅對于買賣雙方的影響。除了北上廣深之外的二、三、四線城市，東中西部地區(qū)的情況都不盡相同，比如在最近房價漲幅異常明顯的南京、合肥等地，與在長期疲軟的沈陽、長春等地，這次稅改的實施效果可能會很不一樣。

稅收對房價的影響是“雙刃劍”：一方面在于增加購房成本，以此來為市場“降溫”?！皾M二”“滿五”這些免征的要求就是為了避免頻繁倒手交易，打擊投機、保障自住。另一方面，稅收的實際效果也可能被“轉(zhuǎn)嫁”，即由買賣雙方的較量來決定具體承擔者。比如“20%個人所得稅”的征收，在特大城市幾乎全部由購房者、而非實際獲益方承擔，這便適得其反、加重了自住購房者的負擔。

因此，改革成敗與否的最終標尺在于購房者的負擔有沒有實際減輕，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統(tǒng)一起來的。只有適當?shù)亩愂肇摀{(diào)節(jié)，讓買賣雙方力量基本平衡，買房者根據(jù)預期來判斷出手與否，賣房者的獲益也要部分上繳為公共福利，這樣的房地產(chǎn)市場才能健康、良性運轉(zhuǎn)，既消化過剩庫存，又不催生恐慌式信貸杠桿。

“稅收法定”，是這場改革的關(guān)鍵所在。凡屬重大改革，必須于法有據(jù)。目前，由于種種現(xiàn)實原因，仍然有個別稅種及其調(diào)節(jié)沒有完全實現(xiàn)法治化?！盃I改增”在各地不斷試點、完善之后，一個總的方向是納入法治調(diào)節(jié)的儀軌。經(jīng)過試錯的經(jīng)驗與教訓，通過相對固定的模式以及相對成熟的操作路徑穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)市場對于稅收的預期才會走向理性，稅收手段對于住有所居的調(diào)控與保障也才能真正顯現(xiàn)。