香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)，除受經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力不足，全要素生產(chǎn)率持續(xù)走弱等因素影響外，還與香港運(yùn)行的貨幣發(fā)行局制度直接相關(guān)。此外，香港的樓市制度也是羈絆。

近日，香港金管局在發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》中指出，由于金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱，住宅物業(yè)自去年下半年開(kāi)始轉(zhuǎn)趨疲弱，樓市下行風(fēng)險(xiǎn)有增加的跡象。

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù)，顯示了樓市不斷增加的下行風(fēng)險(xiǎn)：2月份香港私人住宅的售價(jià)指數(shù)報(bào)272.8點(diǎn)，與2014年10月水平相當(dāng)，環(huán)比下跌2.19%，同比下降6.42%。且自2015年10月以來(lái)，香港私人住宅的售價(jià)指數(shù)已連跌5個(gè)月，累計(jì)下跌10.88%，同時(shí)住宅成交量在去年下半年下跌了26%。今年復(fù)活節(jié)長(zhǎng)假期間，香港樓市新盤(pán)成交量更是大減80%。羸弱的樓市已直接傳導(dǎo)至香港的土地市場(chǎng)，今年2月12日，香港地政總署公告顯示，春節(jié)后首次拍賣的一幅位于新界大埔區(qū)地段的住宅用地，與去年9月出讓的同一地段的地塊相比，價(jià)格大跌了66%。

去年下半年以來(lái)的香港樓市，與內(nèi)地一線城市的走勢(shì)，尤其是上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)的瘋漲，可謂冰火兩重天。同樣面臨經(jīng)濟(jì)增速下行壓力、金融市場(chǎng)波動(dòng)等影響，為何有著不一樣的境遇？相信人們會(huì)找到一千個(gè)理由論證這種差別。不過(guò)，當(dāng)前寒意迭起的香港樓市，確實(shí)可作為內(nèi)地之鏡，而非急著尋找各種理?yè)?jù)，撇清兩者的關(guān)系。

首先，香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)，除受經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力不足，全要素生產(chǎn)率持續(xù)走弱等因素影響外，還與香港運(yùn)行的貨幣發(fā)行局制度直接相關(guān)。香港采取的是嚴(yán)格的聯(lián)系匯率制，與美元是直接掛鉤，自身無(wú)法行使獨(dú)立的貨幣政策，其貨幣政策周期跟美聯(lián)儲(chǔ)是同步的。因此，面對(duì)經(jīng)濟(jì)減速、內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足等，香港無(wú)法通過(guò)匯率手段來(lái)調(diào)整支出政策和支出轉(zhuǎn)換政策。也正因此，風(fēng)險(xiǎn)最終將轉(zhuǎn)移到金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)步入加息周期，這也預(yù)示著香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)或才剛剛開(kāi)始，其市場(chǎng)沖擊有多大，要看美聯(lián)儲(chǔ)加息政策的頻率。

其次，香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)，甚至香港經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足，香港的樓市制度都是最大的羈絆。香港土地實(shí)行的是嚴(yán)格的拍賣制度，這可看作是一種典型的不動(dòng)產(chǎn)“做市商制度”。嚴(yán)格的土地供給管控，讓香港的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的單向市特征，即香港樓市存在很強(qiáng)的正反饋勢(shì)能，負(fù)反饋功能卻明顯不完善，是香港房?jī)r(jià)既受到美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策周期的影響，又受到特殊的掛牌賣制度影響的重要原因，同時(shí)也是香港房?jī)r(jià)相對(duì)超越香港當(dāng)?shù)厝厣a(chǎn)率的因素之一。

當(dāng)然，香港房?jī)r(jià)超越香港全要素生產(chǎn)率的長(zhǎng)期趨勢(shì)，也是壓制香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和導(dǎo)致香港實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的主要原因之一。即相對(duì)高企的房?jī)r(jià)，抬高了香港經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，持續(xù)壓縮著香港實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以及香港經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的創(chuàng)新發(fā)展空間（從香港創(chuàng)業(yè)板的“雞肋”可見(jiàn)一斑），導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)如今更類似于一種金融掮客式軀殼。

參照香港拍賣土地制度構(gòu)筑而起的內(nèi)地土地市場(chǎng)和樓市，在樓市的表現(xiàn)上，實(shí)際與香港有著內(nèi)生的相近性。近年來(lái)，上海、深圳等一些城市房?jī)r(jià)的高溫，已不同程度地出現(xiàn)了勞動(dòng)力和企業(yè)的“逃離”現(xiàn)象，這實(shí)際上也是由于房?jī)r(jià)抬高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)行成本的一種擠出效應(yīng)。

由此可見(jiàn)，我們?cè)谧h論香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，有理由以香港樓市為鏡，警惕內(nèi)地空中樓閣化的房?jī)r(jià)行情的風(fēng)險(xiǎn)，反思引導(dǎo)家庭部門(mén)加杠桿的思路，能否在整體經(jīng)濟(jì)去杠桿、去庫(kù)存上，哪怕起到揚(yáng)湯止沸的效果。因此，當(dāng)前不僅需要評(píng)價(jià)樓市調(diào)控政策的得失，更應(yīng)該從土地市場(chǎng)制度，乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)制度體系，進(jìn)行一場(chǎng)伐毛洗髓的供給側(cè)改革。

□劉曉忠（財(cái)經(jīng)專欄作者）