壓力 下半年20城迎來“庫存荒”

2016年上半年全國各大城市積極去庫存，效果逐漸明顯。31日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國70大城市住宅庫存報告指出，當(dāng)前70城市庫存規(guī)模繼續(xù)下滑、去庫存周期繼續(xù)加快。部分城市存銷比數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8個月水平，體現(xiàn)出庫存嚴(yán)重不足的事實。

截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“平均來看，每個城市在半年時間削減了32萬平方米的庫存。另外從同比數(shù)據(jù)看，這70個城市保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢，體現(xiàn)出較好的去庫存導(dǎo)向。部分城市在今年第二季度快速從‘去庫存’切換到‘補庫存’戰(zhàn)略上來，土地市場交易亢奮”。

具體來看，上半年，70個城市中有44個城市庫存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。其中，庫存去化力度最大的5個城市為合肥、南京、大廠、蘇州和昆山，其庫存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外，有26個城市的庫存規(guī)模不降反升。其中同比增幅最大的五個城市分別為茂名、濟寧、太原、淮南和海口，同比增幅分別達到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。

從未來的庫存去化周期來看，截至6月底，70個城市新建商品住宅存銷比為11.0，這也意味著市場需要用11個月的時間消化這些庫存。嚴(yán)躍進說，通常而言，14個月為存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小于14個月基本上就可以認(rèn)為去庫存壓力是不大的，房價上漲與其有密切關(guān)聯(lián)。他預(yù)計，2016年下半年該曲線依然會在12個月左右徘徊，意味著這些城市未來房價上漲動力依然較大。

在嚴(yán)躍進看來，2016年下半年去庫存思路將有所轉(zhuǎn)變。部分城市繼續(xù)落實去庫存政策，而部分城市則需要積極補庫存。其中，對去庫存周期較大的城市而言，積極去庫存依然是主要任務(wù)。而去庫存周期偏小的城市，后續(xù)補庫存或追加土地開發(fā)投資將是重點。

嚴(yán)躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，有20個城市存銷比小于或等于8個月，包括合肥、南京、燕郊、昆山、固安、大廠、武漢和香河等。此類城市存銷比偏小，已面臨“庫存荒”的問題，其補庫存迫切程度絲毫不遜于一二線重點城市。