據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54，而不可售的部分如公共服務(wù)設(shè)施、空間建設(shè)、保障房、商業(yè)部分和自持的建筑面積至少34662.4平方米，也就是說可售的住宅部分面積最多為75198平方米，僅為全部建筑面積的68.4%。此外，按照中小套型為90平方米來計(jì)算，該地塊最終的中小戶型套數(shù)最多也只有668套，僅余下15039.7平方米可以做大戶型產(chǎn)品。

據(jù)了解，該地塊是上海12年以來內(nèi)環(huán)內(nèi)第一次出讓住宅土地，成交價(jià)格已經(jīng)打破了中國土地成交紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計(jì)，從樓面價(jià)推算，該項(xiàng)目未來保本價(jià)將達(dá)到15萬元每平方米。但地塊苛刻的開發(fā)條件對(duì)于開發(fā)商來說，未來產(chǎn)品營運(yùn)壓力頗大。

分析

高價(jià)地頻現(xiàn)干擾上海樓市回歸理性

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上海樓市走勢(shì)來看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期大量透支，4到5月上海商品住宅的走勢(shì)本已逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”供求博弈特征。但由于5月份以來“高價(jià)地”頻出，三季度上海樓市再現(xiàn)量價(jià)齊升，“高價(jià)地”成為干擾上海樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。張宏偉稱，房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“高價(jià)地”。從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來，在上述熱點(diǎn)城市制造“高價(jià)地”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來，就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。

市場(chǎng)分析人士指出，靜安融信百億高價(jià)地之后，官方將會(huì)密切關(guān)注上海樓市變化。預(yù)計(jì)9月份前后樓市調(diào)控政策有可能會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行，新一輪的“控高價(jià)地”降杠桿等措施也會(huì)來臨。

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28家上市房企上半年利潤上漲38.5%

昨日，在SOHO2016年度中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，SOHO中國董事長潘石屹表示，還要在上海出售三個(gè)非核心項(xiàng)目，分別為凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。SOHO中國2016年中期業(yè)績報(bào)告顯示，2016年上半年，營業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%，毛利率高達(dá)77%；凈利潤約人民幣6億元，同比上升344%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2016年半年報(bào)，已經(jīng)有28家上市房企公布業(yè)績。整體看，在過去連續(xù)4年利潤率下調(diào)后，在2016年上半年，首次出現(xiàn)了利潤率上行的現(xiàn)象。28家房企總營收上漲32%，利潤上漲38.5%。標(biāo)桿房企的前7個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)達(dá)到了1.33萬億元，同比上漲幅度達(dá)到了72.2%，而且從完成目標(biāo)的情況看，平均完成率高達(dá)74.3%。