必須高度警覺，我國存在釀成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在風險

從我國房地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件來說，我們具備形成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在條件。第一，我國是世界上第一大人口國，正在快速步入高收入國家。居民財富增長速度快，收入和財富占有差距大，財產(chǎn)富裕階層的絕對數(shù)量大，形成了對中心城區(qū)高房價的強大潛在購買力。第二，我國居民具有高儲蓄傾向，形成了居民對房地產(chǎn)的潛在投資和投機能力。第三，我國城鄉(xiāng)差距大，城市之間發(fā)展不均衡，城市群之間發(fā)展也十分不均衡，目前被社會認可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群，其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來，我國高收入行業(yè)主要集中在金融、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)群，而這三大產(chǎn)業(yè)群最集中的也是這三個城市群。這導致人口和人才過度向這三個城市群集中，持續(xù)推動了三大城市群中心城區(qū)房價的上漲，形成了全國房價的標桿。作為第一人口大國，我國的城市化起碼需要十個以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展，才能逐步紓解北、上、廣、深人口和財富過分集中的壓力。第四，居者有其屋。我國居民對房地產(chǎn)投資意愿十分強烈，近十多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，給居民提供的只是房價總是會持續(xù)上漲的單一預期，從沒有經(jīng)歷過房價持續(xù)性大跌的經(jīng)驗教訓。這十幾年來構(gòu)成居民財富差距的主要根源是是否敢買房、是早買房還是晚買房。這種普遍經(jīng)驗在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費心理。這些都是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加，會導致居民忽視房地產(chǎn)未來存在價格波動的風險，更不關注住宅長期投資的真實收益率，提前消費、恐慌消費和“羊群”消費現(xiàn)象十分嚴重。

從我國房地產(chǎn)的稅收制度、信貸制度和交易制度來說，基本上效仿了西方國家成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗和做法，沒有充分考慮到我國房地產(chǎn)市場投資和交易的特定條件，為房地產(chǎn)投機行為的盛行創(chuàng)造了市場條件。這同我國前幾年的資本市場制度創(chuàng)新如出一轍。前幾年我們效仿西方成熟證券市場的制度設計，擴大融資融券，提高投資杠桿率，推廣結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，大力發(fā)展各種衍生工具，擴張資產(chǎn)管理平臺。然而，由于沒有充分認識到這些創(chuàng)新制度和工具的推出，主要都是為了進一步提高和活躍市場的交易流動性，這在西方股票交易極度不活躍的市場條件下是有效的，但是在我國資本市場時常表現(xiàn)為交易和投機過度，推出這些制度無異于火上澆油，最終釀成了2015年股票市場的巨大異常波動。

與股票市場相同，我國的房地產(chǎn)市場也是一個交易和投機過度的市場，只要看看各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，就可直觀知曉房地產(chǎn)過度交易的狀況。一些城市新區(qū)近一半的門店都是房地產(chǎn)中介。各種交通樞紐和地鐵出口，行人和游客被一群群舉著牌子的房地產(chǎn)經(jīng)紀人團團圍住，被境外游客戲稱為中國的“世界奇觀”。一個市場之所以能被投機和過度交易，一定是我們?yōu)橥稒C人創(chuàng)造了合適投機的市場條件。責任不在于人的投機性，而在于市場的供求和交易制度的設計上有問題。我們不能把中國股市和房地產(chǎn)市場過度投機現(xiàn)象都簡單歸結(jié)為國民具有過強的投機稟賦。一個適合投機的市場一般具備四個條件：一是供給在一定階段是有限的或是被管制的。一個供給能隨著需求無限擴張的市場，是無法被投機的；二是投機人可以使用杠桿，也就是使用別人的資金來投機；三是市場交易有足夠的活躍度，投機人能夠及時退出；四是投機所得能夠基本實現(xiàn)歸投機人所有。我國股票市場和房地產(chǎn)市場之所以投機過度，就是因為我們?yōu)橥稒C創(chuàng)造了這四個條件。我國股票市場實行發(fā)行審核制，發(fā)行節(jié)奏由監(jiān)管部門控制。我國房地產(chǎn)市場的土地供應由各級政府控制，土地供應節(jié)奏不取決于市場。我國股票市場和房地產(chǎn)市場都可以使用杠桿，房地產(chǎn)市場的杠桿率遠遠高于股票市場。今年1到8月住宅銷售金額約五萬多億元，居民住房貸款增加近三萬億元，足見今年居民買房的杠桿率超過了60%。我國股票和房地產(chǎn)的二級市場都存在嚴重的交易過度，都是全世界交易最頻繁的市場，演變成了好像一級市場是為二級市場服務的，市場功能完全顛倒。我國對股票投資所得不征資本利得稅，對二手房交易所得征收20%所得稅。但是由于各地政策不一，部分地區(qū)可以豁免。即使征稅地區(qū)，中介機構(gòu)也可以通過做低房價、合同外付款等方式，全部或部分規(guī)避稅收。這幾乎是業(yè)界公開的秘密。總之，股市和房市都為投機盛行創(chuàng)造了這四大條件。