既然從便于投機(jī)的角度看，股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在制度上的方便程度基本相同，那么我國股票市場(chǎng)能造成多大泡沫，房地產(chǎn)也可能造成多大泡沫。不同的是，我國股票市場(chǎng)基本上每五到七年都要經(jīng)歷一次巨大的波動(dòng)周期，將聚積的風(fēng)險(xiǎn)釋放出來，而房地產(chǎn)市場(chǎng)始終在不斷地積累和沉淀風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格始終在不斷上升，形成了投機(jī)人的投機(jī)所得和不斷推高的房價(jià)，最終需要由具有真實(shí)需求的后來的房屋購買人來承擔(dān)。投機(jī)造成的風(fēng)險(xiǎn)和成本需要由真實(shí)居住需求的投資人來承擔(dān)。

當(dāng)前，我國的利率出現(xiàn)了大幅度下行，各類金融投資收益率大幅度下降，房地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)從過去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量資金需要尋找高收益的市場(chǎng)或資產(chǎn)，十分青睞房地產(chǎn)；另一方面，房貸利率的大幅度下降進(jìn)一步降低了使用杠桿的成本。再加上部分地區(qū)為了鼓勵(lì)買房，進(jìn)一步提高房貸比例，銀行爭(zhēng)相擴(kuò)大房貸的優(yōu)惠條件。這些都為房地產(chǎn)投機(jī)創(chuàng)造了更加便利的條件。近期，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過度，交易量和價(jià)格不斷攀升，部分地區(qū)的土地招標(biāo)和房價(jià)已經(jīng)處于失控狀態(tài)，非常值得相關(guān)部門高度警覺。

必須采取以二手房累進(jìn)所得稅制為核心的一系列政策措施，著力抑制投機(jī)性需求

我國的房地產(chǎn)政策，必須保護(hù)和鼓勵(lì)以家庭的未來收入為基礎(chǔ)的真實(shí)的居住需求，必須保護(hù)和鼓勵(lì)以未來房屋租金為基礎(chǔ)的長期投資需求，堅(jiān)決打擊以博取市場(chǎng)差價(jià)為基礎(chǔ)的短期投機(jī)需求。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)上過度投機(jī)行為被抑制了，基于真實(shí)居住和長期投資需求是越旺越好。真實(shí)投資需求旺，說明中國房地產(chǎn)需求的高峰期還沒有過去，不存在供給過剩，房地產(chǎn)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的增長動(dòng)力還沒有減弱，這當(dāng)然是好事情。但是如果是投機(jī)和交易過度，形成了房地產(chǎn)虛假繁榮和房價(jià)的巨大泡沫，隨后將出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大震蕩，那對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定都將是災(zāi)難性的。因此，當(dāng)前我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整放在著力打擊過度投機(jī)上，而不是簡單采取限購政策了事。而抑制過度投機(jī)，關(guān)鍵是要改變形成過度投機(jī)的市場(chǎng)條件。過度投機(jī)的市場(chǎng)條件沒有了，過度投機(jī)的行為自然會(huì)慢慢減退。

首先要堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場(chǎng)化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場(chǎng)化。由于各地政府的土地供應(yīng)受到規(guī)劃和土地管理制度的限制，再加上部分地區(qū)的確存在土地供應(yīng)過度、商品房庫存過大等問題，以及社會(huì)對(duì)各級(jí)政府賣地行為的批判，導(dǎo)致部分地區(qū)政府收緊了住宅土地供應(yīng)，甚至出現(xiàn)了越是房價(jià)暴漲的地區(qū)，土地供應(yīng)越緊張的局面。我國目前的居民住宅供給能力和未來供給能力都是巨大的，很多關(guān)于未來房地產(chǎn)特別是土地供給不足的觀點(diǎn)都是由錯(cuò)誤的輿論導(dǎo)向造成的。我們必須堅(jiān)決破除我國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越有限、未來將越來越緊張的輿論導(dǎo)向。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走的是集約化土地使用道路，住宅容積率一般都在2.5到3倍之間，住宅使用的土地最集約。即使在中小城市，居民住宅樓動(dòng)不動(dòng)就高達(dá)三五十層。居民住宅用地只占建設(shè)用地的15%左右，只相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施用地的三分之一。未來的趨勢(shì)是工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地占比將持續(xù)下降，即使按照目前的建設(shè)用地規(guī)劃，也不存在各城市缺乏住宅用地的問題。我國目前城市的住宅總面積約200多億平方米，即使再增加一倍，按照目前的容積率，占地也不到一萬平方公里，從理論上講完全不存在沒地蓋房的問題。農(nóng)村實(shí)行宅基地置換后，住宅用地還可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整體的建設(shè)用地。由于這些特大型城市的工業(yè)用地過剩，使用效率過度，基礎(chǔ)設(shè)施用地比例將持續(xù)下降，再加上老城區(qū)的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在沒地蓋房子的問題。在輿論宣傳上不分清建設(shè)用地的有限性和住宅用地的充分供應(yīng)，人為造成人們的恐慌心理，形成了恐慌性消費(fèi)，這不是現(xiàn)實(shí)的供給短缺造成的，而是人們的短缺預(yù)期造成的。錯(cuò)誤的住宅用地將短缺的輿論導(dǎo)向，再加上各級(jí)政府人為控制土地供應(yīng)節(jié)奏，形成了在土地上的恐慌性購買。各級(jí)政府必須充分認(rèn)識(shí)到土地不可能按照計(jì)劃好的節(jié)奏勻速供給，在市場(chǎng)有需求、價(jià)格高企的時(shí)候，必須擴(kuò)大土地供給，相反一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了供求逆轉(zhuǎn)，想賣也賣不出。只有擴(kuò)大供給才能改變市場(chǎng)預(yù)期，簡單采取限制價(jià)格甚至是抽簽等方式來抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心態(tài)。政府的土地在一段時(shí)期內(nèi)可以集中賣，但是賣地的收入必須跨期使用，絕對(duì)不能當(dāng)年收當(dāng)年支。中央政府應(yīng)該對(duì)各地政府的土地拍賣收入進(jìn)行跨年度和跨地區(qū)的調(diào)節(jié)。