悲觀預(yù)期導(dǎo)致觀望供需下降帶來市場(chǎng)調(diào)整

從周期上看，本世紀(jì)以來，中國(guó)房地產(chǎn)存在著周期時(shí)間3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要原因是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期上下波動(dòng)。2013年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場(chǎng)自動(dòng)反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。2015年市場(chǎng)無力自動(dòng)反彈，是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整，到2017年下半年完成。

一個(gè)周期。2017年受政策和預(yù)期影響，剛性和改善性需求將多有觀望并推遲購(gòu)買，企業(yè)也將處于觀望狀態(tài)，但由于前期回籠資金較好，短期價(jià)格下降幅度不大。其中，一二線城市真實(shí)需求下降相對(duì)較少，與此同時(shí)，由于受到多種因素影響，短期內(nèi)庫(kù)存增加不多，市場(chǎng)供求仍處緊張。三、四線及以下城市，消費(fèi)性需求釋放緩慢，去庫(kù)存壓力依然較大。

從宏觀環(huán)境上看，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2017年仍將低于上一年，但已經(jīng)呈現(xiàn)了一些積極的跡象，表明經(jīng)濟(jì)下行壓力在緩解。另一方面，美聯(lián)儲(chǔ)加息和人民幣貶值給房地產(chǎn)、金融與宏觀經(jīng)濟(jì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，但也有一些正向影響，總之，宏觀環(huán)境將為2017年樓市平穩(wěn)調(diào)整創(chuàng)造了條件，但也有導(dǎo)致不確定性的因素。

新住需求持續(xù)釋放對(duì)沖樓市下行調(diào)整

制度變革的力度決定樓市調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可以延遲和減緩。

2016年8月5日，國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財(cái)政政策的通知（國(guó)發(fā)〔2016〕44號(hào)）發(fā)布，明確指出，建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政政策體系，將持有居住證人口納入基本公共服務(wù)保障范圍，創(chuàng)造條件加快實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋；維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化，并與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利。

2016年10月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知中指出，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以體制機(jī)制改革為動(dòng)力，緊緊圍繞推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)，深化戶籍制度改革，加快完善財(cái)政、土地、社保等配套政策。提出加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政支持力度并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，建立財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的補(bǔ)助機(jī)制，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制，將進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系等配套政策與舉措。

隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺(tái)、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進(jìn)而對(duì)沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過程，其對(duì)未來樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度。

對(duì)偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注

從全國(guó)來看，樓市基本面因素決定2016年第二季度應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期，但由于過度投機(jī)等原因，打亂和推遲樓市調(diào)整的進(jìn)程。但是2016年10月，20余城市針對(duì)投資、投機(jī)需求抑制政策的密集出臺(tái)，將使中國(guó)樓市整體上回到短期調(diào)整階段。一、二線熱點(diǎn)城市，隨著對(duì)投資抑制和炒房的嚴(yán)格限制政策陸續(xù)出臺(tái)，未來投資將大幅下降，投機(jī)將持續(xù)沉寂。因此，銷售額將絕對(duì)下降，銷售價(jià)格增幅將下降并在個(gè)別月份處于負(fù)值。

政策與預(yù)期變化將使消費(fèi)需求推遲和減緩，抑制住投資和限制投資將使熱點(diǎn)城市大幅度回落，但是改革紅利釋放的新需求將減緩大幅回落。總體而言，2017年樓市總體平穩(wěn)回落。

但是，我們還須警惕未來市場(chǎng)的不確定性。基于歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)的新特點(diǎn)，以及本次調(diào)控政策尚有改進(jìn)空間，以下幾種可能偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注。第一，調(diào)整沒有到位，過熱仍在繼續(xù)。在本次調(diào)控中，一些城市的政策力度比較有限，沒有提出切實(shí)的措施來確保未來供地需求；一些城市的外地限購(gòu)政策則過于寬松。尤其重要的是，一些地方政府沒有對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)采取繞開監(jiān)管從供給端和需求端向樓市導(dǎo)入大量資金的行為給予及時(shí)制止和清理。第二，調(diào)整過速過猛。由于部分一、二線城市的調(diào)控措施比較密集，媒體輿論陣勢(shì)很大，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響較大，因此，也有可能使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，形成極度悲觀預(yù)期，導(dǎo)致價(jià)格泡沫破裂。第三，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。由于導(dǎo)致樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調(diào)控機(jī)制不健全，地方政府隨時(shí)有可能從投機(jī)的阻擊方轉(zhuǎn)變成投機(jī)的縱容方，開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者和居民也可能伺機(jī)隨時(shí)卷土重來，因此存在調(diào)整逆轉(zhuǎn)的可能性。第四，投機(jī)空間轉(zhuǎn)移。由于資本在股市、債市、樓市間不停流動(dòng)，當(dāng)一些城市和區(qū)域限購(gòu)后，不排除這些投機(jī)資本向非限購(gòu)且具有一定投資潛力的周邊及其他城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致另一些區(qū)域接續(xù)過熱。

為避免樓市調(diào)整過猶不及給金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸，應(yīng)堅(jiān)持“虛實(shí)結(jié)合，主動(dòng)調(diào)控”、“長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)” 等調(diào)控施策原則。第一，密切監(jiān)測(cè)調(diào)控效果，做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。未來需要在四個(gè)方面著手構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。第一，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)涵，調(diào)整城市化戰(zhàn)略方針，調(diào)整住房發(fā)展定位，完善住房發(fā)展立法。第二，加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整。改革住房供求制度體系，深化住房基本制度改革，深化建立新型戶籍制度，完善城鎮(zhèn)化的分?jǐn)倷C(jī)制。第三，在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化財(cái)稅制度改革。第四，健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)。建立“領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，部門分工”的機(jī)制，完善“中央監(jiān)控，地方調(diào)控”的機(jī)制，完善“監(jiān)督考核，獎(jiǎng)懲問責(zé)”機(jī)制。

（倪鵬飛 丁如曦 沈立 作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》課題組）