定調 多地明確加強調控

事實上，小長假樓市冷清一方面是因為春節(jié)因素影響，另一更重要的因素則是樓市調控收緊。

隨著地方兩會相繼召開，多地對房地產市場調控表態(tài)，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

廣東方面表示，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。

北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

上海市長楊雄也表示，加強房地產市場調控，嚴格執(zhí)行調控政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳方面指出，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發(fā)企業(yè)申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價。深圳升級版“限價令”，明確“政府指導價”，以促進深圳房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。

張大偉認為，樓市持續(xù)調控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數顯示，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經理指數也顯示專業(yè)經紀人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。

預判 房地產“峰值”已過

春節(jié)前夕，國家統計局發(fā)布2016年全國房地產開發(fā)投資和銷售情況數據顯示，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%。銷售額方面，2016年商品房銷售額達11.76萬億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄。

在此背景下，有業(yè)內人士提出房地產“峰值”已顯現?！拔覈鎰e住房絕對短缺時代?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。

原國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產峰值已過，拐點到來。他認為，“頂點”在2014年已經到來。房地產投資回升時間不會太久，以后還是會回調，因為基本面沒有改變。

從人口結構來看，目前主力購房人群為25歲-49歲，90后已經進入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據，目前80后人口的總數是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數比80后少23%。

以婚齡人口為例，第六次人口普查的數據顯示，我國20歲-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一。

“人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱，從現在來看，樓市中的需求結構已經發(fā)生改變，剛需人口開始減少。”中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產在長周期上出現向下拐點。