商業(yè)公寓的春天來(lái)了？

銷售市場(chǎng)未必好轉(zhuǎn)，租賃市場(chǎng)迎來(lái)一撥新“包租婆”

“租賃16條”另一大亮點(diǎn)是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,且調(diào)整后用水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

今年廣州出臺(tái)的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象只能是法人單位，個(gè)人禁止購(gòu)買，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位；新政實(shí)施前購(gòu)買的商服類項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補(bǔ)漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界的理解是:最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項(xiàng)目，可以通過(guò)改造成租賃住房的方式而“拯救”項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長(zhǎng)期持有的“包租婆”了。

不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對(duì)企業(yè)，針對(duì)經(jīng)營(yíng)行為，商業(yè)水、電、氣價(jià)格改為民用；不涉及個(gè)人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以對(duì)商辦公寓項(xiàng)目的銷售利好不多。

對(duì)此，黃韜表示認(rèn)同。這給了商業(yè)用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質(zhì)與年限并沒(méi)有改變，所以對(duì)于商辦公寓項(xiàng)目的銷售影響并不大。

房地產(chǎn)分析人士劉曉博認(rèn)為，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個(gè)“等”，有進(jìn)一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來(lái)會(huì)不會(huì)有政策調(diào)整呢？可以拭目以待。

同時(shí)，“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，這是很大的利好，居住成本會(huì)降低。

“由于‘商業(yè)用房’售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，所以租金回報(bào)率會(huì)比較高。在這個(gè)政策刺激下，‘商業(yè)用房’的地板價(jià)狀態(tài)相信會(huì)得到很大的改變。而‘二房東’這個(gè)職業(yè)，也會(huì)隨著發(fā)展壯大。”劉曉博認(rèn)為。

不過(guò)，周峰表示，改為住房后的“商改住”項(xiàng)目也較難吸引白領(lǐng)等人群大批居住。“明顯的問(wèn)題是，新增公寓產(chǎn)品多分布在郊區(qū)外圍，交通、商業(yè)配套都沒(méi)有同步更新。”

相比之下，隨著這幾年獵德等“城中村”改造項(xiàng)目的落實(shí)，“城中村”一改往日臟亂差的形象，中心區(qū)域的“城中村”成為很多都市白領(lǐng)的首選居住地。此次新政發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)將進(jìn)一步規(guī)范“城中村”的租賃業(yè)務(wù)。

黃韜認(rèn)為，成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司，由政府來(lái)牽頭發(fā)展現(xiàn)代租賃業(yè)務(wù)是一個(gè)好的嘗試。因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)肯定需要盈利，而目前的租金回報(bào)率大概只有2%，政府發(fā)展租賃住房也是為了改變“住者有其房”的傳統(tǒng)觀念，要保證租金穩(wěn)定。此外，租賃行業(yè)屬于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，中小企業(yè)業(yè)務(wù)承擔(dān)能力有限，需要政府的引導(dǎo)。