13城試點集體建設(shè)用地建租賃房

租賃大業(yè)，如星星之火燎原。

7月起，從中央到地方，租賃政策持續(xù)發(fā)酵。大家的目光已經(jīng)逐漸從房價，轉(zhuǎn)移到了租金。

8月28日，一個重磅樓市調(diào)控措施又發(fā)布：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合發(fā)文，未來將在北上廣等13個城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點，也就是說村里的土地也可以建房進行出租了。此舉一出，市場一片熱議，無房者的春天是否真正到來了？新政對中國房地產(chǎn)市場將造成何等影響？

新政

13城試點集體建設(shè)用地建租賃住房

近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》(下簡稱《試點方案》)，部署利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，探索在北京、上海、南京等13個城市，試點集體建設(shè)用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。

13個試點城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都，預(yù)計在2020年底試點結(jié)束前，探索出一批可復制可推廣的集體建設(shè)用地建租賃住房改革成果。

《試點方案》將進一步探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制，嚴禁集體租賃住房以租代售和轉(zhuǎn)租。同時，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

在這新公布的13個試點城市中，北京、上海為直轄市，也是2012年曾經(jīng)發(fā)布過的試點城市，其他為省會或者知名城市。這些城市要成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

事實上，中央對租賃房發(fā)展，除了國土部的這則新政，之前已經(jīng)連續(xù)發(fā)了兩個文件。2016年5月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》；2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作。廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽、成都等9個試點城市已發(fā)布方案或介紹了方案的主要內(nèi)容，各地均著力加強承租人權(quán)益保障，提出“購租同權(quán)”，從落戶、入學，向醫(yī)療、就業(yè)、社保等更多社會福利領(lǐng)域拓展。

而在全國多地，一些一二線城市正在通過多種方式的租賃新政探索嘗試，來摸索租購同權(quán)，加大租房市場供應(yīng)，舒緩房價上漲壓力。

拓展集體土地用途

來自國土資源部的權(quán)威聲音表示，《試點方案》核心的目標是切實增加了住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，有效地緩解了住房的供需矛盾。此次試點改革的指導思想明確，就是牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

集體建設(shè)用地，是指農(nóng)村集體所有，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，包括農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。國土資源部表示，此次試點拓展了集體土地用途，將為集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民拓寬增收渠道。

緩解住房供需矛盾

國土資源部土地利用司有關(guān)負責人介紹，在超大、特大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。限定在這13個試點城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對較強。

據(jù)介紹，北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果，增加了住宅用地來源和租賃住房供給；擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能；對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用；另外還拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠穩(wěn)定收益，有獲得感。

試點經(jīng)驗表明，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。此次出爐《試點方案》，在總結(jié)提升上述試點經(jīng)驗的成果。

項目用地不得占用耕地

針對地方開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點需要遵循哪些原則，國土資源部相關(guān)人士也給出明確解釋。

《試點方案》明確規(guī)定了把握正確方向、保證有序可控、堅持自主運作、提高服務(wù)效能四項基本原則。其中兩項內(nèi)容需要著重強調(diào)：一是項目用地應(yīng)當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。二是發(fā)揮政府主導作用的同時，必須尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。

不能與“小產(chǎn)權(quán)房”混為一談

對于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，還有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認為“小產(chǎn)權(quán)房”是不是租賃合法了？

實際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準建設(shè)，依法實施不動產(chǎn)登記的用于租賃的住房。而“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護，兩者有本質(zhì)區(qū)別。

國土資源部特別強調(diào)，集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。這次試點的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動產(chǎn)登記作保護，同時只租不售。而我們過去所說的“小產(chǎn)權(quán)房”呢，無論在用地上、規(guī)劃上，還是建設(shè)銷售上，不受法律保護。

但是如何規(guī)避“小產(chǎn)權(quán)房”暗度陳倉、搖身一變進入市場，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為，集體土地建租賃房與“小產(chǎn)權(quán)房”的差別在于，一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與“小產(chǎn)權(quán)房”無異。因此，方案中兩部委強調(diào)，不得“以租代售”，明確規(guī)定集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

而要真正避免集體土地建租賃房被暗度陳倉成為“小產(chǎn)權(quán)房”，政府應(yīng)當配套國家政策，形成有效監(jiān)管和法規(guī)，建立科學的流轉(zhuǎn)機制，避免“不需要的長期占用”。要避免“租賃者”和村莊私下簽訂協(xié)議，甚至可以通過政府引入市場化、專業(yè)化的第三方物業(yè)公司，實施住房的出租和管理。

觀察

讓住房回歸“居住”屬性

這次調(diào)控跟以前有什么不同嗎？對房價究竟影響如何？

對于集體建設(shè)用地可建租賃房新政，業(yè)內(nèi)專家同策咨詢的張宏偉提出三個觀點：他認為不少企業(yè)或集體單位都有集體用地，但是有的尚未開發(fā)正在閑置，集體用地建租賃房有利于盤活存量用地或閑置集體資產(chǎn)；另外，集體用地無法分割成為小產(chǎn)權(quán)證進行銷售，這可以避免開發(fā)商變相銷售；集體用地租賃住房主要可解決兩類人群居住問題：一是本區(qū)域內(nèi)人才類居住需求，二是本地低收入家庭的居住問題。

對于房價影響，另外有業(yè)內(nèi)人士稱，該政策對房價影響甚微，至于租金，盡管成本看似很低，但對于一二線城市來說，集體用地的實際地理位置以郊區(qū)偏遠地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實際上也不是那么大。

在記者看來，雖然眼下《試點方案》看似與房價關(guān)系不那么密切，但是質(zhì)變往往由量變引發(fā)。值得注意的是，從購到租，近期各種行政手段交替使用，顯示出樓市調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變。如今，樓市格局產(chǎn)生變化，如何再利用這個窗口期，建立長效機制則是監(jiān)管層重點要思考的問題。

對大多數(shù)人和家庭來講，擁有一處房子是人生的夢想。但是，對許多人來講，這一夢想很難一下子實現(xiàn)，甚至在北上廣深有些人一輩子也難以達成。面對居高不下的房價，在今后一段時期，如何解決“住有所居”，使城市中幾大群體能夠在城市體面而負擔不太沉重的居住，對于產(chǎn)業(yè)升級、城市轉(zhuǎn)型和社會穩(wěn)定至關(guān)重要。

從最近出臺的政策來看，從過去的買房加保障房轉(zhuǎn)向購租并舉是住房政策的重大轉(zhuǎn)變。今后解決住有所居，主要是三個途徑：其一是市場化的商品住房，其二是政策性的保障性住房，其三是租賃住房。

有專家指出，“租購同權(quán)”并不是發(fā)展租房租賃市場的最終目的。要想使租房者獲得更多權(quán)益，提高公共資源使用效率才是核心目標。而發(fā)展住房租賃市場，更關(guān)鍵的還是讓房屋回歸它的“居住屬性”。

□本報記者 陳霞