第二回合：

市場(chǎng)觸底，賣(mài)家松口降價(jià)

成交量下降不單單出現(xiàn)在這一個(gè)小區(qū)。本市二手房網(wǎng)簽量在去年三月還是近2.6萬(wàn)套，到6月已跌破萬(wàn)套；10月，更是掉到了6162套，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“二手房市場(chǎng)觸底”。

急于賣(mài)房的賣(mài)家們扛不住了。

鏈家中介門(mén)店出示的調(diào)價(jià)記錄顯示，去年5月底，百旺茉莉園這套108平方米二手房的報(bào)價(jià)從1100萬(wàn)元調(diào)整為920萬(wàn)元，降幅達(dá)到180萬(wàn)元。

賣(mài)家松口降價(jià)越來(lái)越普遍。我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院提供的情況顯示：因?yàn)閮r(jià)格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交價(jià)格在4月份繼續(xù)慣性上漲了一個(gè)月；自此之后，價(jià)格便進(jìn)入連續(xù)下跌狀態(tài)，截至目前已連跌11個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)19.5%，接近兩成。

其中，順義區(qū)跌幅相對(duì)較小，下跌了8.1%，通州區(qū)跌幅最大，29.1%的跌幅遠(yuǎn)超其它各區(qū)。

大幅降價(jià)后，這套二手房也開(kāi)始不斷引來(lái)看房人。鏈家網(wǎng)帶看記錄顯示，從6月11日開(kāi)始，3個(gè)月內(nèi)，這套房子共被帶看20余次。即便如此，依然未能實(shí)現(xiàn)成交。

“期間有買(mǎi)家看中了房子，但出價(jià)只有845萬(wàn)，這比920萬(wàn)的報(bào)價(jià)還低75萬(wàn)。”小陳說(shuō)，業(yè)主覺(jué)得買(mǎi)家報(bào)價(jià)實(shí)在太低，因此沒(méi)有答應(yīng)。

殊不知，市場(chǎng)繼續(xù)下行，逼著業(yè)主不得不下調(diào)報(bào)價(jià)。該業(yè)主嘗試了小幅下調(diào)的法子：2017年9月，報(bào)價(jià)從920萬(wàn)降至900萬(wàn)，下降20萬(wàn)；10月，報(bào)價(jià)再降20萬(wàn)，降至880萬(wàn)；11月，報(bào)價(jià)降10萬(wàn)，降至870萬(wàn)。

連續(xù)4次降價(jià)，讓這套房源受到買(mǎi)家的關(guān)注，不斷產(chǎn)生帶看記錄。但依然沒(méi)能如愿成交。

“與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報(bào)價(jià)不同,調(diào)控后業(yè)主調(diào)價(jià)行為中漲價(jià)占比明顯回落,降價(jià)占比上升?！辨溂已芯吭喝耸拷榻B，目前漲價(jià)業(yè)主的占比較去年同期減少了50％；鏈家新增房源掛牌價(jià)從去年5月開(kāi)始連續(xù)下跌9個(gè)月,累計(jì)跌幅達(dá)14.3%，“業(yè)主的市場(chǎng)預(yù)期逐步向市場(chǎng)真實(shí)的成交價(jià)靠攏”。

第三回合：

趨于理性，買(mǎi)家主導(dǎo)市場(chǎng)

或許是感受到了買(mǎi)家們壓力，本月初，這套108平方米的二手房啟動(dòng)了第五次調(diào)價(jià)：報(bào)價(jià)從870萬(wàn)變?yōu)?50萬(wàn)，又一次下降了20萬(wàn)。

真實(shí)情況不僅僅是降了20萬(wàn)。小陳私下透露，賣(mài)家的心理底價(jià)其實(shí)已經(jīng)降到了800萬(wàn)至810萬(wàn)左右。也就是說(shuō)，如果買(mǎi)家有意，賣(mài)家在價(jià)格談判時(shí)仍會(huì)降價(jià)來(lái)促成交易。

其實(shí)，每一次調(diào)價(jià)，背后都有中介經(jīng)紀(jì)人的身影。記者了解到，調(diào)控所帶來(lái)的市場(chǎng)降溫，讓一些中介開(kāi)始主動(dòng)限制代理房源的價(jià)格，倒逼業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。“每個(gè)小區(qū)都有一個(gè)價(jià)格上限，業(yè)主報(bào)價(jià)一旦超過(guò)上限，就無(wú)法在網(wǎng)上掛出?？蛻?hù)在網(wǎng)站上看不到房源信息，房子就更難成交?！币晃粡臉I(yè)多年的房屋中介管理人士直言，中介勸業(yè)主降價(jià)，在他的從業(yè)經(jīng)歷中還很少見(jiàn)。

賣(mài)家在變，買(mǎi)家也在變?！半S著市場(chǎng)向理性回歸、買(mǎi)家預(yù)期相對(duì)平穩(wěn)，前期恐慌情緒不再，成交周期較去年同期延長(zhǎng)了30天左右?！辨溂已芯吭喝耸颗?。我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院也介紹，新政實(shí)施一年后，成交二手房的平均被看次數(shù)已經(jīng)從前一年的8.31次增長(zhǎng)為13.87次；成交客戶(hù)平均看房次數(shù)也由2.88次上升到了4.86次。

調(diào)控新政下，買(mǎi)家購(gòu)房成本和壓力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信貸手段更明顯。北京的住房貸款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率優(yōu)惠消失不見(jiàn)，取而代之的是1.1倍、1.2倍基準(zhǔn)利率。

這也促使買(mǎi)家更強(qiáng)烈地要求議價(jià)。鏈家研究院另一份數(shù)據(jù)顯示，與調(diào)控前買(mǎi)家話(huà)語(yǔ)權(quán)較弱不同,調(diào)控后買(mǎi)家地位不斷上升,議價(jià)能力不斷增強(qiáng)：去年四季度議價(jià)空間在5%以上，較一季度2%左右的水平明顯擴(kuò)大。

“從嚴(yán)從緊調(diào)控已是大勢(shì)所趨?！蔽覑?ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)低溫，網(wǎng)簽量會(huì)大概率穩(wěn)定在單月萬(wàn)余套水平，價(jià)格上保持小幅下調(diào)趨勢(shì)。在剛需主導(dǎo)、買(mǎi)方主導(dǎo)的形勢(shì)下，未來(lái)市場(chǎng)將更加健康、穩(wěn)定，價(jià)格向價(jià)值靠攏。