土地、房企、一手房等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍在低位徘徊；二手房交易連續(xù)4個(gè)月超萬套

經(jīng)歷過2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后，北京樓市在2018年的“前半場(chǎng)”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項(xiàng)指標(biāo)仍處于較低水平，但是作為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的二手房市場(chǎng)，觸底反彈，交易量連續(xù)四個(gè)月超過萬套，讓寒冷多時(shí)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)多了些暖色。

“查漏補(bǔ)缺”遏炒房

2018年，仍是一個(gè)調(diào)控大年，從全國(guó)范圍來說，目前已經(jīng)累計(jì)出臺(tái)190余次調(diào)控，刷新歷史紀(jì)錄?？v觀北京，房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅沒有絲毫松懈，還時(shí)常小幅加碼，目前共計(jì)發(fā)布調(diào)控政策30余次。

上半年，在“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限購(gòu)、限商”的基礎(chǔ)上，北京房地產(chǎn)嚴(yán)控依舊，新房隱形限價(jià)“紅線”并未放松，房貸利率繼續(xù)攀升，首套房貸率普遍上浮10%。不過分析上半年北京出臺(tái)的具體調(diào)控措施，主要體現(xiàn)在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、查漏補(bǔ)缺，打擊違法違規(guī)行為等。

年初，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開展了專項(xiàng)執(zhí)法，嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。4、5月份，北京市區(qū)兩級(jí)住建部門聯(lián)合執(zhí)法、連續(xù)曝光違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其中，嚴(yán)厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。

為了遏制“學(xué)區(qū)房”炒作現(xiàn)象，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)，北京西城區(qū)房管局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求，嚴(yán)禁以“學(xué)區(qū)房”為賣點(diǎn)發(fā)布房源信息，不得以“學(xué)區(qū)”概念炒作二手房交易。

對(duì)于個(gè)別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，北京市住建委發(fā)布政策，明確成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。還有嚴(yán)懲違規(guī)“商改住”銷售、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目不得捆綁精裝修等。

在行政手段打擊炒房的同時(shí)，北京也積極建立長(zhǎng)效機(jī)制，諸如出臺(tái)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售辦法，積極推進(jìn)集體土地上租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，推出職工集體宿舍。

二手房初見回溫

正是在這樣嚴(yán)苛的調(diào)控環(huán)境中，北京樓市踽踽獨(dú)行，縱觀上半年的成績(jī)單，多個(gè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不盡如人意。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市新建商品住宅網(wǎng)簽不足萬套，這是北京有網(wǎng)簽記錄以來半年成交的歷史最低值。新房市場(chǎng)的不振直接影響房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。

數(shù)據(jù)不好的還有土地市場(chǎng)，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少過半。

在業(yè)內(nèi)人士看來，新房與土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)不佳雖然有調(diào)控政策因素，但是供給端的缺位是主要原因，比如上半年被市場(chǎng)寄予厚望的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目并未如期大批量入市，而上半年的土地供應(yīng)大頭還是去年供應(yīng)的剩余，新增供應(yīng)并不多。

不過，從北京二手房市場(chǎng)的走勢(shì)或許可以窺出一些不同的信號(hào)。進(jìn)入3月份后，北京二手房成交量開始反彈，3、4、5月月均成交過萬套，特別是5月份，大爆發(fā)，超過1.8萬的交易量創(chuàng)下了14個(gè)月以來的新高，雖然6月份成交量有所回落，但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，剔除掉5-6月學(xué)區(qū)交易等影響，二手房市場(chǎng)屬于平穩(wěn)期。

調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松

下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成色如何？根據(jù)6月19日北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2018)》，2018年，北京調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，在居民杠桿購(gòu)房依然很高、長(zhǎng)效機(jī)制尚未有效承接、房?jī)r(jià)依然有上漲動(dòng)力的情況下，行政性調(diào)控短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍難退出。

有業(yè)內(nèi)人士說，隨著二手房交易回暖，以及下半年限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市，購(gòu)房者的心理預(yù)期將發(fā)生改變。但是連續(xù)三個(gè)月的上漲后，由于此前積壓的需求釋放，疲軟之勢(shì)呈現(xiàn)，量?jī)r(jià)開始回落。

另外，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市，也讓購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生變化，低于周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，不少購(gòu)房者為之心動(dòng)。不過，下半年巨量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)到來時(shí)，購(gòu)房者是否會(huì)買單？仍需且看且行。