先買后賣　自己的房降價才賣出去

認房又認貸，讓二手房交易的首付款明顯增加。許多活躍在市場上的購房人都是賣一買一的置換需求。正因為是置換，可以完整地體驗到樓市賣出買進的過程，也能真正意義上感受到樓市冷暖變化。

張恒從去年底開始就在尋找中意的學區(qū)房。在他重點關注的西城區(qū)育翔小學范圍內，周邊的房子他幾乎看了個遍，這個小區(qū)是哪年的，什么戶型，環(huán)境怎么樣，可以說如數(shù)家珍。只是由于能滿足他需求的戶型比較少，在售的兩居室大多數(shù)都是50-60平方米，而他希望買到一個70平方米以上，有正規(guī)客廳的兩居室。僅有的幾套也都是待價而沽并沒有真正想要成交的意思。

于是經過兩個多月的等待，終于一套在張恒看來符合要求的兩居室掛牌銷售，相比周邊13萬元/平方米的單價，這套兩居室定價在12萬元/平方米，中介經紀人告訴張恒，價格還能再談談，比周圍的同戶型低了近50萬元。

確定了目標，張恒很快就找到了房東，又壓了近20萬元，并且要了半年的湊錢周期，簽了合同。最后張恒也很驚訝，為什么房東答應這么爽快，讓他以低于市場價淘到了好房子。對此中介經紀人告訴他，房東也是換房，想快點賣了換個郊區(qū)大房子。

既然簽了買的房子，趕緊賣掉自己的房子吧，張恒第二天就把自己海淀的房子掛在了鏈家和我愛我家上面。定價800萬，預留了幾十萬的議價空間，張恒認為萬無一失，并自信地覺得780萬一定能賣出去，還能給自己留出裝修錢。

但后續(xù)的發(fā)展卻并不符合他的希望，房子掛出去了一個多月，熱鬧是熱鬧，一周來看房的客戶基本都在7組以上，平均每天都能有一組看房人。但令張恒失望的是，這么多人看來看去，拜托中介經紀人來試探底價的不少，但真正報價的卻一個也沒有。

等了兩個月，終于有報價了，但給出了700萬，這個在張恒看來非常離譜的價格，談判也沒有順利地進行下去。

眼看半年之期過了一半，張恒房子的中介維護人告訴他，市場成交在四五月份達到高峰后，看房人明顯少了，價格雖然有點提升，但能接受的并不多，建議他降價再推推。

最后張恒的房子在6月底降價到750萬以后，吸引來了三個月以來最靠譜的一位購房人，經過協(xié)商，張恒又讓了10萬元，740萬成交。

“現(xiàn)在我明白賣房給我的業(yè)主為什么低于市場價賣房了?！睆埡闶潞髮Ρ本┣嗄陥笥浾弑硎?，雖然自己在買房時撿了個“便宜”，但實際自己賣房湊錢時，又吃了個虧，前后一算，差不多了。沒辦法，除非不急著賣房，可以一直拖著的，否則都得降價才能出手。

5月成交量達到最高峰　 隨后下滑

張恒置換房子的經歷也符合數(shù)據(jù)統(tǒng)計的走向。5月以后，二手房成交量，帶看量全部下滑。

麥田房產提供的數(shù)據(jù)顯示，從2018年上半年的單月網簽量來看，2月-5月北京二手住宅網簽量連續(xù)增長，5月份達到18096套的峰值，6月份止?jié)q回落，簽量15827套，環(huán)比下降12.5%。6月網簽量的下滑，也意味著市場繼續(xù)升溫的動力不足，開始進入觸頂企穩(wěn)的調整期。

“今年前幾個月，我們小區(qū)成交量大約在3-5套，5月份達到12套，6月份有所下滑，但也還成交了10套”，麥田房產國美第一城片區(qū)的區(qū)域經理表示，與歷史成交相比，現(xiàn)在的市場處于一個比較穩(wěn)定的階段。

價格方面，2018年1-6月呈現(xiàn)出波動微漲的態(tài)勢，6月份二手住宅成交均價環(huán)比5月份微降了0.8%，但與1月份相比上漲了4.4%。

在麥田房產不少經紀人看來，成交量在5月份沖高后，6月份再度回落，很大程度上也是因為前期價格較低的房源已經賣掉了，而購房人現(xiàn)在心態(tài)普遍比較理性，當價格達不到心理預期時，不會盲目出手。

鏈家的帶看量統(tǒng)計也反映了現(xiàn)在二手房觸頂后的滑落。數(shù)據(jù)顯示，2月份北京鏈家的帶看量是今年的最低點，只有17萬次帶看，之后的3月份突然升高至51萬次帶看，二手房成交也就是從這時候開始回暖的，之后的帶看量也維持在高位，四五月份分別為47.7萬次和48萬次帶看。這也是上半年二手房成交的最高點，但6月份開始，帶看量大幅下滑，只有40萬次，相比最高時的帶看量跌去了20%。