地產(chǎn)債迎3000億償債高峰，融資全面收緊，開發(fā)商還能扛多久？

中新經(jīng)緯客戶端8月24日電 (羅琨)地產(chǎn)債正在迎來償債高峰。與此同時，房地產(chǎn)信托和海外融資等渠道也在全面收緊。當(dāng)“借新還舊”的游戲無法持續(xù)時，高度依賴資金的開發(fā)商還能扛多久？

下半年地產(chǎn)債總償還規(guī)模近3000億元

2015年1月，證監(jiān)會發(fā)布公司債新規(guī)后公司債大舉擴(kuò)容，房企融資逐漸轉(zhuǎn)向債券市場。地產(chǎn)債規(guī)模迅速井噴，不過到了2016年10月，滬深兩大交易所同時發(fā)函收緊房地產(chǎn)以及產(chǎn)能過剩行業(yè)的公司債融資，提高發(fā)債門檻。

一名房地產(chǎn)行業(yè)資深人士向中新經(jīng)緯客戶端指出，2015-2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債期限以“3+2年”結(jié)構(gòu)為主，也就意味著2018-2019年這兩年將集中到期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年共計有5701.27億元地產(chǎn)債到期，其中下半年共計2874.67億元地產(chǎn)債到期。而上半年受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境，1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正，其中4月份凈融資額更是達(dá)到了424.08億元。而從5月開始至今，僅7月份凈融資額為正。截至8月23日，8月份地產(chǎn)行業(yè)的凈融資額為-146.62億元。

分析人士指出，地產(chǎn)債下半年的信用基本面較上半年是邊際弱化的。在近日召開的2019年下半年債券市場信用風(fēng)險展望論壇上，銀華基金固定收益部副總監(jiān)劉小平指出，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下行壓力大、融資收緊，上半年地產(chǎn)債券融資環(huán)境明顯好于下半年，借新還舊的難度或者存量行權(quán)債券的轉(zhuǎn)售難度小，所以從這些角度來看，地產(chǎn)債下半年信用基本面是明顯要差于上半年。

與此同時，地產(chǎn)債信用分化加劇也成為行業(yè)共識。近期，有多家媒體報道稱，近300家中小房企宣告破產(chǎn)，更有房企高管直言更多房企雖然沒破產(chǎn)，但也沒有業(yè)務(wù)增量，“早已經(jīng)是植物人狀態(tài)”。

“杠桿可控的頭部企業(yè)抗風(fēng)險能力仍較強(qiáng)，而非頭部企業(yè)資金壓力較大，尤其是高杠桿、區(qū)域性非頭部企業(yè)，風(fēng)險會逐步釋放。所以我們看到，中小地產(chǎn)商破產(chǎn)或者被兼并的情況也更多，尾部地產(chǎn)企業(yè)債券違約案列也在增加。”劉小平稱。

融資渠道全面收緊

對居民杠桿率及地產(chǎn)擠占信貸資源的擔(dān)憂推動政策層再次全面收緊地產(chǎn)融資政策。

從銀行貸款這一傳統(tǒng)融資渠道來看，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險管理情況、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域和同業(yè)及表外業(yè)務(wù)等。

非標(biāo)融資渠道也正在收緊。近日，據(jù)證券時報報道，銀保監(jiān)會日前向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室(遼寧、廣西、海南、寧夏除外)下發(fā)《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》(信托函〔2019〕64號)，也即“64號文”，傳達(dá)下半年監(jiān)管重點(diǎn)。其中指出，按月監(jiān)測房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時釆取監(jiān)管約談、現(xiàn)場檢査，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險過度積累的勢頭。

在高壓監(jiān)管態(tài)勢下，房地產(chǎn)信托已現(xiàn)剎車趨勢。根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，7月份共有62家信托公司發(fā)行了1827款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比增加19.26%。集合信托產(chǎn)品成立數(shù)量環(huán)比增加268款，增幅達(dá)21.51%，信托規(guī)模整體擴(kuò)張。但7月新發(fā)行和成立的房地產(chǎn)集合信托卻雙雙走低，降幅分別為5.74%和6.02%。

除了信托渠道外，海外發(fā)債渠道也受到限制。7月12日，國家發(fā)展改革委網(wǎng)站發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

申萬宏源分析師孟祥娟分析稱，負(fù)債結(jié)構(gòu)中以非標(biāo)為主的房企再融資受影響最大。從地產(chǎn)融資受限途徑來看，地產(chǎn)信托下半年不得新增余額、二級資質(zhì)限制于直接控股股東影響最大?！爸饕且?yàn)橐环矫娴禺a(chǎn)信托融資規(guī)模較境內(nèi)外債券融資規(guī)模更大，18年新增地產(chǎn)信托金額合計8710億元，地產(chǎn)境內(nèi)債券凈融資額2078億元，境外債凈融資額3627億元；另一方面相較于銀行開發(fā)貸及債券標(biāo)準(zhǔn)融資信托融資潛在違規(guī)操作更多、特別是土地款融資。"孟祥娟稱。

還會有更多地產(chǎn)債違約嗎？

從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)共有 4 家公司違約，分別為銀億股份、中弘股份、國購?fù)顿Y、華業(yè)資本，涉及金額20億元。相較于其他行業(yè)，房企整體違約率仍較低。據(jù)安信證券統(tǒng)計，房企違約率為0.1%，在26個行業(yè)中排名第23位，遠(yuǎn)低于電氣設(shè)備和輕工制造等行業(yè)。

在融資渠道收緊又面臨償債高峰的沖擊下，是否還會有更多房企走上違約的道路？

孟祥娟認(rèn)為，在行業(yè)融資全面收緊、銷售承壓的背景下，應(yīng)規(guī)避杠桿高、短期償債指標(biāo)差、盈利周轉(zhuǎn)弱的中小房企。

東方金誠高級分析師朱林向中新經(jīng)緯客戶端指出，需要關(guān)注具有以下特征的房企：一是債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張過快且債務(wù)規(guī)模大，債務(wù)負(fù)擔(dān)重，債務(wù)結(jié)構(gòu)中短期有息債務(wù)占比高，現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務(wù)覆蓋程度低，流動性壓力大；二是資產(chǎn)受限比例和子公司股權(quán)質(zhì)押率高，財務(wù)彈性偏弱；三是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低，去化壓力大，現(xiàn)金流回正周期長，經(jīng)營性現(xiàn)金流有惡化趨勢；四是土地儲備成本明顯偏高；五是去化較慢的商住、商辦土地儲備占比高；六是非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自身“造血”功能不足。

“房地產(chǎn)企業(yè)需要加快其去庫存的節(jié)奏，加快銷售回籠資金，加快周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流，恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力。不要盲目拿地，量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節(jié)奏；充分利用CMBS、REITS、供應(yīng)鏈金融保理ABS等創(chuàng)新類融資渠道?！敝炝纸ㄗh道。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險，入市須謹(jǐn)慎。)