首頁>要聞要聞
北京:物業(yè)條例擬規(guī)定小區(qū)車位對外只租不售
《北京市物業(yè)管理條例(草案)》提交一審,擬規(guī)定物業(yè)費由業(yè)主和物業(yè)管理人協(xié)商決定
物業(yè)條例擬規(guī)定小區(qū)車位對外只租不售
市十五屆人大常委會第十六次會議上,《北京市物業(yè)管理條例(草案)》提交一審。
物業(yè)條例草案明確申請成立業(yè)主大會的條件,提出建設(shè)單位也可以申請成立業(yè)主大會。另外,物業(yè)條例草案提出,物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商,并適時調(diào)整。
在前期征集的意見中,很多人希望能夠立法解決小區(qū)停車難的問題。
物業(yè)條例草案提出,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫,應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人;不出售或者尚未售出的,應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
違反物業(yè)條例草案規(guī)定,將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還違法所得,按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款;拒不改的,按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。
現(xiàn)狀
業(yè)主大會組建難、決策難
隨著居民對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高,由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。
市人大城建環(huán)保委員會主任委員郝志蘭表示,物業(yè)管理涉及廣大人民群眾切身利益,是社會普遍關(guān)注的熱點難點問題,也是當前基層社會治理中矛盾比較突出和集中的領(lǐng)域之一,12345熱線投訴量居高不下。
“從群眾訴求、基層管理實踐以及司法機關(guān)物業(yè)糾紛案件審理情況來看,北京物業(yè)管理中業(yè)主大會組建難、決策難,業(yè)委會運行、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范,公共收益收支不透明,專項維修資金續(xù)籌難,物業(yè)服務(wù)費調(diào)價難,部分老舊小區(qū)缺乏有效管理,住宅小區(qū)管線權(quán)屬邊界不清等問題,仍較為突出?!焙轮咎m說。
征求意見
希望加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管力度
北京市司法局局長李富瑩介紹,經(jīng)市政府同意,10月22日,市司法局會同市住建委就草案送審稿啟動為期30天的向社會公開征求意見工作。其間,共收到網(wǎng)上意見1379條。其中,整體性意見312條,占22.6%;具體條款意見1067條,占77.4%??傮w上,公眾認可通過立法進一步規(guī)范物業(yè)管理的必要性。
征集的意見認為,要進一步嚴格業(yè)主大會議定事項的程序,嚴格業(yè)委會委員的資格準入,嚴格對業(yè)委會委員的約束和監(jiān)督,并需要進一步細化物業(yè)管理委員會的成立條件和職責。要防止前期物業(yè)加重業(yè)主負擔,建議前期物業(yè)承接查驗引入第三方監(jiān)理。
有意見提出,希望加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,解決小區(qū)停車難問題。
市人大城建環(huán)保委提出,在物業(yè)資質(zhì)準入手段取消后,對物業(yè)管理人亟須加強事中事后監(jiān)管,加快形成以信用監(jiān)管為核心的物業(yè)管理市場監(jiān)管體制。建議進一步發(fā)揮立法的推動和保障作用,建立物業(yè)服務(wù)履約考評機制,由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過業(yè)主評價、管理評價、專業(yè)評價等方式對屬地項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況進行考評,對考評不達標的提出整改意見。
前期物業(yè)
建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任
物業(yè)條例草案明確建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任,規(guī)定前期物業(yè)合同的履行、費用交納的起算時間,明確承接查驗過程中建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理人移交的材料清單。
物業(yè)條例草案提出,建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當選聘前期物業(yè)管理人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當就前期物業(yè)服務(wù)是否收費、服務(wù)內(nèi)容以及收費標準進行約定,約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年,具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個月,由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。
物業(yè)條例草案對物業(yè)費也進行了規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至承接查驗協(xié)議生效之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設(shè)單位承擔。
業(yè)主大會
5%以上的業(yè)主可申請成立業(yè)主大會
北京市司法局局長李富瑩介紹,鑒于實踐中存在的“自治失靈”問題,物業(yè)條例草案立足于為業(yè)主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障,調(diào)整了申請成立業(yè)主大會的條件,規(guī)定除5%以上的業(yè)主、專有部分占總面積5%以上的業(yè)主外,建設(shè)單位也可以申請成立業(yè)主大會。同時,居(村)民委員會還可以組織符合條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。
符合業(yè)主大會成立條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居(村)民委員會工作人員擔任籌備組組長;籌備組負責組織召開首次業(yè)主大會,并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)委會委員和候補委員。
針對未能成立業(yè)主大會或者無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的情形,物業(yè)條例草案創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會,賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能。
另外,物業(yè)條例草案明確社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會候選人,引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員,通過法定程序擔任業(yè)委會委員。
自治監(jiān)督
業(yè)委會委員不能與物業(yè)有直接利益關(guān)系
李富瑩介紹,針對業(yè)委會的運行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責不對等、運行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題,物業(yè)條例草案從把好人選關(guān)、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規(guī)定等方面進行規(guī)范,細化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。
有資格成為業(yè)委會委員、候補委員的需要滿足:本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無直接的利益關(guān)系,未被列為失信被執(zhí)行人,未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為等。
業(yè)委會需要及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用,監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實施,對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止;定期向業(yè)主通報工作情況,每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務(wù)費、停車費情況等。
物業(yè)費
物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價
物業(yè)條例草案規(guī)定,物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商,并適時調(diào)整。同時,要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單,明確服務(wù)標準和內(nèi)容,行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則,供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。
對于專項維修資金,物業(yè)條例草案提出,物業(yè)買受人應(yīng)當按照規(guī)定足額交納專項維修資金;專項維修資金屬于業(yè)主共有,業(yè)主大會可以自行管理或者委托住建部門代管;自行管理的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強監(jiān)督、指導(dǎo);未選舉產(chǎn)生業(yè)委會的,由住建部門代管。同時規(guī)定,專項維修資金余額不足30%時,應(yīng)當補足,轉(zhuǎn)移或者抵押不動產(chǎn)時,應(yīng)當提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。
物業(yè)失管
遇突發(fā)情況街鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)組織應(yīng)急管理
物業(yè)條例草案提出,物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù),期限不超過6個月,費用由全體業(yè)主承擔。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人,協(xié)調(diào)新的物業(yè)管理人和應(yīng)急物業(yè)管理人做好交接。
對于一些因政策等歷史原因形成的物業(yè)管理中的特殊問題,物業(yè)條例草案也提出了一些規(guī)定。
比如,對于公房的物業(yè)管理,物業(yè)條例草案提出,公房尚未出售的,產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主,享受業(yè)主權(quán)利,承擔業(yè)主義務(wù);已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前,應(yīng)當按照標準補足專項維修資金;因繼承、贈與等發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的,繼承人、受贈人等受讓人應(yīng)當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。
新京報記者 李玉坤
編輯:張佳琪
關(guān)鍵詞:物業(yè) 業(yè)主 物業(yè)管理 條例 服務(wù)