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9個月“三調(diào)”,樓市透出哪些新走勢
【走勢二】去庫存:效果顯著分化加劇
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月末,商品住宅待售面積40457萬平方米,比10月末減少582萬平方米,同比下降8.2%。
瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為,2016年去庫存效果顯著,但市場分化明顯?!爱?dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯,有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口有一定的吸引力,房地產(chǎn)市場需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存去化周期已在15個月以內(nèi)。而多數(shù)東北、中西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開發(fā),一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題,銷售速度跟不上庫存增加速度,庫存消化周期在22個月以上,壓力依然不小?!?/p>
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫存,三四線城市由于庫存壓力高企,市場表現(xiàn)依然疲軟,預(yù)期未來較長時間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市,在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。
【走勢三】去杠桿:銀行普遍收緊房貸額度
與往年樓市反彈有所不同的是,今年部分城市房價暴漲、地王頻出,與金融杠桿的撬動關(guān)聯(lián)密切。
2016年房地產(chǎn)市場供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元,同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元,同比多增1.8萬億元,增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致,還利用首付貸等違規(guī)金融手段購房,進(jìn)一步推動了房價上漲。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),今年房價上漲較快的城市,包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性政策。如20余城出臺的調(diào)控政策中,多數(shù)降低了最高貸款成數(shù)及額度,并重啟限貸政策。上海等熱點城市擴大了二套房的認(rèn)定范圍,只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房,同時還提高了二套房的公積金貸款利率。
此外,從銀監(jiān)會到地方商業(yè)銀行,目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力,防止信貸等各類資金,尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場等。
中信證券預(yù)測,2017年國內(nèi)銀行可能將控制房貸增速,有選擇性地放貸。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態(tài)勢,一旦房貸額度收緊,部分房企將以價換量,很多城市將可能出現(xiàn)房價下調(diào)。
【走勢四】土地市場:高價地出現(xiàn)頻率明顯衰減
今年以來,高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現(xiàn),地價高于周邊房價現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗,為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月,全國土地成交價款7777億元,同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍,50大城市樓板價均價漲幅高達(dá)43%。
綠地集團(tuán)一位高管表示:“往年開發(fā)商拿地基本都是靠自有資金和開發(fā)貸款,今年首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致土地市場資金過剩,不少城市地價泡沫明顯?!?/p>
一位開發(fā)商坦承,“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件,拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。對于溢價率超過100%的項目來說,如果房價在未來1-2年內(nèi)漲幅上不去,其資金鏈風(fēng)險就很大?!?/p>
目前,調(diào)控政策在土地市場也初步見效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛,房企競地也趨于謹(jǐn)慎,高價地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月底以來,全國地王數(shù)量明顯減少??們r在10億元以上、溢價率超過100%地塊,在10月僅出現(xiàn)17宗,11月只有15宗,為8-9月的三分之一。受訪的開發(fā)商均表示,受到整體政策環(huán)境的影響,未來拿地將更加理性。
中共中央政治局9日召開會議,分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出,明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
專家認(rèn)為,建立長效機制關(guān)鍵要解決內(nèi)火,完善制度建設(shè)。從此次會議看,下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè),以長效機制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。
編輯:李敏杰
關(guān)鍵詞:城市 樓市 房價