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“緊”調(diào)控穩(wěn)住房?jī)r(jià) 樓市期盼長(zhǎng)效機(jī)制
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前指出,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自“9·30”以來(lái),部分城市取得明顯效果。專家認(rèn)為,調(diào)控短期內(nèi)難言寬松,監(jiān)管層將密切關(guān)注明年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,同時(shí)政策也要保持靈活性。此外,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制也將成為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重。
“緊”調(diào)控短期難松
分析人士指出,今年在資產(chǎn)荒等宏觀背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,其中一二線房?jī)r(jià)漲幅較大,庫(kù)存高企的三線城市漲幅較小。國(guó)慶節(jié)前后一線和部分二線城市相繼出臺(tái)限購(gòu)和限貸政策,隨后房?jī)r(jià)漲幅有所收斂。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊表示,中央關(guān)于抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫的態(tài)度堅(jiān)決,本輪調(diào)控可能在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)不存在放松環(huán)境。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,幾個(gè)熱點(diǎn)城市追加新一輪收緊措施表明前一輪調(diào)控效果并沒(méi)有達(dá)到期望值,也表明決策層“抑泡沫、控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的態(tài)度堅(jiān)決??紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會(huì)衰減,預(yù)計(jì)政策有深化、加碼的可能,且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。
2017年樓市將迎來(lái)一個(gè)短的調(diào)整期,總體將平穩(wěn)回落,但具有不確定性?!吨袊?guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016—2017)》指出,未來(lái)樓市調(diào)整幅度和時(shí)間長(zhǎng)度取決于調(diào)控和改革力度??臻g上,市場(chǎng)調(diào)整將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。
值得注意的是,雖調(diào)控在不斷收緊,量?jī)r(jià)情況也在掉頭,但調(diào)控本身并不希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。連平認(rèn)為,這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下行幅度過(guò)大,引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)及延伸金融領(lǐng)域的負(fù)面連鎖反應(yīng)。
部分城市房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力
業(yè)內(nèi)人士表示,需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,防范風(fēng)險(xiǎn)。明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為:“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)在微觀層面,宏觀層面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)等大風(fēng)險(xiǎn)可控。但在一線城市量?jī)r(jià)齊跌預(yù)期下,開(kāi)發(fā)商融資壓力和回款壓力較大,尤其是2016年高價(jià)拿地的企業(yè)壓力會(huì)更大,可能出現(xiàn)一波并購(gòu)整合潮?!?/p>
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,明年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要聚焦在三方面:其一,要警惕市場(chǎng)突然大降溫風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而引起市場(chǎng)恐慌;其二,要防范部分2016年高價(jià)拿地和高價(jià)買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),此時(shí)要防范一些資金風(fēng)險(xiǎn);其三,要防范其他投資品市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成干擾,比如資金大規(guī)模流入到股市等。
未來(lái),不排除地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“黑天鵝”事件。中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席、世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為:“首先是土地財(cái)政。土地財(cái)政是中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度。1987年拍賣(mài)第一塊地,馬上就滿30年了,未來(lái)值得密切關(guān)注。其次是預(yù)售制度??赡軙?huì)從中國(guó)香港的預(yù)售制度,過(guò)渡到歐美的預(yù)售制度,時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2019年前。”
在劉策看來(lái),所謂的“黑天鵝”事件從宏觀上判斷概率低,如果調(diào)控時(shí)間和力度超預(yù)期,微觀層面的“黑天鵝”事件可能會(huì)有大型房企倒閉或被收購(gòu),不排除前幾年通過(guò)激進(jìn)拿地加杠桿方式進(jìn)入行業(yè)排行榜前列的開(kāi)發(fā)商倒閉或被收購(gòu)。
從價(jià)格角度看,某國(guó)有銀行分析師認(rèn)為,明年熱點(diǎn)城市會(huì)面臨房?jī)r(jià)下調(diào)壓力。量下來(lái)后,價(jià)格就有下跌的動(dòng)力。另外,從地產(chǎn)小周期看,經(jīng)過(guò)暴漲后也存在下跌壓力。但這只是短周期和局部的,若供求關(guān)系仍得不到改善,房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上漲壓力仍存,甚至可能再次以房?jī)r(jià)暴漲方式回歸。
從市場(chǎng)角度來(lái)看,預(yù)計(jì)2017年整體市場(chǎng)將趨冷。劉策認(rèn)為,首先在市場(chǎng)層面,預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷售額和成交面積將回落,不及2016年,主要受制于一線城市嚴(yán)厲調(diào)控及三四線城市的庫(kù)存壓力,同時(shí)由于市場(chǎng)前景的不確定性,新開(kāi)工面積也會(huì)有所下滑。其次,市場(chǎng)分化將持續(xù),但與2016年相反,一線城市可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅齊跌,二三線城市量?jī)r(jià)趨穩(wěn)。再次,在開(kāi)發(fā)商層面,預(yù)計(jì)將面臨資金鏈緊張,存在降價(jià)跑量壓力。
房產(chǎn)稅再成關(guān)注熱點(diǎn)
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示,金融政策宏觀上要管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自主購(gòu)買(mǎi),嚴(yán)格限制信貸資金流向投機(jī)性住房。土地政策要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo),落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市,要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤(pán)活城市限制和低效用地。
在中國(guó)銀行首席研究員宗良看來(lái),建立長(zhǎng)效機(jī)制意味著政策在今后發(fā)展的基礎(chǔ)上會(huì)有所轉(zhuǎn)向,這一轉(zhuǎn)向在于把房地產(chǎn)發(fā)展和民生、城鎮(zhèn)化有機(jī)地聯(lián)系起來(lái),既保證它的發(fā)展,又防止價(jià)格持續(xù)上漲給民生帶來(lái)不利影響。以重慶為例,重慶這些年房?jī)r(jià)沒(méi)有怎么漲,但經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較高的增長(zhǎng)速度。作為中國(guó)來(lái)說(shuō),希望房地產(chǎn)是民生項(xiàng)目,而不是簡(jiǎn)單的靠賣(mài)地、賣(mài)房子的錢(qián)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展,希望實(shí)現(xiàn)一種良性發(fā)展機(jī)制,只有這樣才能長(zhǎng)遠(yuǎn)。
趙慶明認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制就是以房地產(chǎn)稅的方式體現(xiàn)。首先,房地產(chǎn)稅能起到實(shí)現(xiàn)二次分配功能,對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)形成一定成本。一旦形成成本,就會(huì)影響需求。其次,還會(huì)逼著一部分完全閑置的存量房入市。房地產(chǎn)稅在供需方面均會(huì)形成大的影響,進(jìn)而發(fā)揮房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)作用。
全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)、財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉此前也強(qiáng)調(diào),雖然所有稅制和房地產(chǎn)稅制改革仍面臨諸多困難,但下一步將義無(wú)反顧地推進(jìn)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)稅是地方政府持久稅收的來(lái)源,有利于調(diào)整我國(guó)央地之間的財(cái)政關(guān)系。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的影響將是多方面的,是否能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲本身存疑。另一方面,現(xiàn)在中國(guó)消費(fèi)不足、結(jié)構(gòu)失衡,因此要增加居民消費(fèi)和收入,要大規(guī)模減稅,但在大規(guī)模減稅上仍還是“只聽(tīng)樓梯響,不見(jiàn)人下來(lái)”。所以房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)增將大大增加居民稅收負(fù)擔(dān),且這是長(zhǎng)期持續(xù)的稅收負(fù)擔(dān),與我們整個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導(dǎo)向不符。
也有專家指出,房地產(chǎn)稅的推行必須要考慮到城鎮(zhèn)地區(qū)很多居民通過(guò)拆遷有大量的房產(chǎn),他們可能沒(méi)有太多現(xiàn)金流,此時(shí)要向他們開(kāi)征房地產(chǎn)稅,恐怕會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定。很多人認(rèn)為要通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅來(lái)平抑房?jī)r(jià),讓大家能住得起房子。但核心原因在于土地供給不足,這是從需求面政策所不能解決的問(wèn)題。因此,要真正要平抑房?jī)r(jià),就要建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。
從當(dāng)下實(shí)際情況看,房地產(chǎn)稅推進(jìn)面臨不少困難。趙慶明坦言,首先在于大家對(duì)于房地產(chǎn)稅沒(méi)有共識(shí),因此明年或不會(huì)有實(shí)質(zhì)變化。但這種制度很有必要,房地產(chǎn)稅制度及個(gè)人分類與綜合相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度越早形成越好。這對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,以及調(diào)節(jié)貧富懸殊有益而無(wú)一害。
另外,在房地產(chǎn)稅的制定上,聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)強(qiáng)調(diào):“對(duì)于房地產(chǎn)稅,照搬別國(guó)房地產(chǎn)政策肯定是不行的。一定要符合中國(guó)國(guó)情,中國(guó)和其他國(guó)家有著很大區(qū)別?!?/p>
編輯:李敏杰
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 市場(chǎng)