中國住房市場存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡,大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房價(jià)畸高,這是公認(rèn)的事實(shí)。對于如何解決這一結(jié)構(gòu)性問題,多數(shù)人主張擴(kuò)大一線城市土地供給,緊縮中小城市土地供應(yīng)。2017年5月26日,全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆于復(fù)旦大學(xué)的專題講座中也提出,中國存在土地供應(yīng)失衡,大城市人口集中多流入多,結(jié)果每年新增的住宅用地反而相對要少。據(jù)此他認(rèn)為,大城市人多就應(yīng)該多供地,實(shí)現(xiàn)人口應(yīng)跟著產(chǎn)業(yè)走,土地應(yīng)跟著人口走,土地供應(yīng)爬行釘住人口規(guī)模。從直觀上看,人越多需要的住房就更多,擴(kuò)大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現(xiàn)實(shí)看,在大城市病和人口涌入壓力面前,特大城市的有效供地能力極其有限,可能不足以對住房市場走勢產(chǎn)生重大影響。

通過擴(kuò)大供地來解決超大城市住房供求矛盾,邏輯上非常簡單直觀,其實(shí)際效果如何呢?曾有這么一個(gè)特大城市,1986年常住人口達(dá)到1028萬,首次進(jìn)入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下,隨著人口的不斷流入,2005年該城市達(dá)到1538萬,19年凈增510萬人。此后人口流入加速,接著只花了6年,人口規(guī)模又增加了約500萬人, 到2011年常住人口已經(jīng)突破2000萬,達(dá)到2018.6萬人。與超乎預(yù)期的人口激增相適應(yīng),城市規(guī)模被動(dòng)地一圈圈攤大餅式地往外擴(kuò)展,由二環(huán)擴(kuò)展到六環(huán),目前大七環(huán)也正在建設(shè)之中。這應(yīng)當(dāng)就是土地供應(yīng)爬行釘住人口規(guī)模的直接結(jié)果。在15年前,該城市三環(huán)外就屬于偏僻得沒人愿去的地方。而今六環(huán)外的住房單價(jià),都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。由于人口的激增和城市建設(shè)規(guī)模被動(dòng)擴(kuò)大,這個(gè)城市正飽經(jīng)受嚴(yán)重的城市病和高房價(jià)癥。眾多城市居民的寶貴青春,都在超長的上下班通勤時(shí)間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質(zhì)的嚴(yán)重下降。城市過大還有一個(gè)必然結(jié)果是房價(jià)畸高,盡管房價(jià)全國第一,住房還經(jīng)常需要搶購。最要命的是,由于患上嚴(yán)重的大城市病,這個(gè)城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集,住房供應(yīng)不僅無法有效擴(kuò)大,還必須呈相對收縮的態(tài)勢。大家都知道,這個(gè)城市就是北京。

由北京案例可見,遵循擴(kuò)大土地供應(yīng)原則來解決一線城市的住房供求矛盾,最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱:人口涌入——建設(shè)攤大餅——人口進(jìn)一步涌入——進(jìn)一步建設(shè)攤大餅——人口再涌入——再進(jìn)一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續(xù)涌入——無法治理的高房價(jià)癥及大城市病。這是因?yàn)?在城市化及大城市化這個(gè)特定的歷史階段,大城市人口的涌入是動(dòng)態(tài)的,并不會(huì)隨著土地供應(yīng)的及時(shí)跟進(jìn)而停滯不前。擴(kuò)大的土地供應(yīng),必將被更多的人口涌入所消化。而受制于資源環(huán)境交通等的承載能力,大餅又不能無限制地?cái)傁氯?。所以在一線城市,土地供應(yīng)最終是沒法釘住人口規(guī)模的?；蛘哒f,高房價(jià)是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價(jià)這一無法達(dá)成的目標(biāo),而將城市攤成一個(gè)讓人難以接受的超級大餅,這個(gè)教訓(xùn)是非常深刻的。

從現(xiàn)實(shí)看,大多數(shù)特大城市,土地?cái)U(kuò)大供給的空間已經(jīng)很小了。通過擴(kuò)大土地供給來平抑大城市房價(jià),只能是一個(gè)望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供給,也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區(qū)域的環(huán)境、交通、公共基礎(chǔ)設(shè)施等的承載能力。仍以北京為例,盡管有人“驚奇”地發(fā)現(xiàn)在四環(huán)到五環(huán)之間、五環(huán)到六環(huán)之間還存在不少空地,二環(huán)以內(nèi)甚至還有大片平房,從而認(rèn)為它還有很大的供地潛力,這實(shí)際上是一種誤解。如果北京把這些空地都蓋上了房子,把容積率進(jìn)一步提高,那交通擁堵問題將極度惡化以至于無解。在私人汽車時(shí)代,我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發(fā)現(xiàn)象,其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)是交通的極度擁堵。如果要進(jìn)一步提高土地開發(fā)強(qiáng)度,只能放棄私家汽車出行,而改走公交出行戰(zhàn)略,否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行,又是我國國民百年中國夢的一個(gè)重要組成部分。禁止出行私家車與中國夢相悖,最終或是不得人心、無法推行的。在這種背景下,特大城市如果要提高或至少保持現(xiàn)有宜居水準(zhǔn),不僅沒有條件擴(kuò)大供地,還需要把現(xiàn)有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開墻打洞、拆除違建、遷走批發(fā)市場等低端產(chǎn)業(yè)等形式,把低端產(chǎn)業(yè)吸附的人口導(dǎo)出。這項(xiàng)運(yùn)動(dòng),在我國的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。所以,在未來的很長一段時(shí)間內(nèi),中國的特大城市都沒有擴(kuò)大住房供給的潛力,甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房,以緩解交通環(huán)境壓力、維系城市宜居水平。

總之,只要人口城市化和大城市化的動(dòng)力不發(fā)生根本性改變,高房價(jià)幾乎就是現(xiàn)階段我國特大城市的宿命。不擴(kuò)大土地供應(yīng),中國特大城市住房市場必將逐步陷入“香港化”,具體表現(xiàn)為超高房價(jià)和低居住水平。而擴(kuò)大土地供應(yīng),隨著更多人口的涌入,中國特大城市住房市場遲早也將逐步“香港化”,同時(shí)還要掉入“攤大餅”陷阱無法自拔。該如何抉擇,可謂仁者見仁,智者見智。雄安新區(qū)的設(shè)立,也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試,力求為人口稠密地區(qū)解決住房供求矛盾探出第三條道路。

(作者單位:中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院)