杠桿之年

今年樓市的火爆，已不是簡(jiǎn)單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋，這是一場(chǎng)越來(lái)越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。今年以來(lái)，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸和公司債及有息負(fù)債率均猛增至歷史高位，真可謂“杠桿上的樓市”。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，2016年火爆地產(chǎn)銷售是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命加杠桿買房。從居民買房的貸款杠桿率來(lái)看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經(jīng)超過(guò)50%，意味著居民購(gòu)房杠桿率超過(guò)50%，已超過(guò)美國(guó)2007年峰值。

“月供比（月還貸金額/月收入）是觀察居民買房杠桿率的最直觀指標(biāo)?！庇械禺a(chǎn)界人士如此說(shuō)，此前，全國(guó)月供比在30%左右，但今年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經(jīng)飆升至80%以上。

更有甚者，竟然出現(xiàn)首付貸這種超高杠桿現(xiàn)象。

據(jù)悉，今年以來(lái)，在部分城市房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中，一些機(jī)構(gòu)以所謂的金融創(chuàng)新產(chǎn)品做幌子為資金缺乏的購(gòu)房者加杠桿。市場(chǎng)外借助中介機(jī)構(gòu)和P2P等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)首付貸、過(guò)橋貸、場(chǎng)外配資、眾籌購(gòu)房等一系列金融杠桿配資業(yè)務(wù)一度如火如荼。今年8月首付貸被公開(kāi)叫停，但此后又披上“消費(fèi)貸”、“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出沒(méi)。

“今年以來(lái)房地產(chǎn)過(guò)度金融化，金融過(guò)度房地產(chǎn)化的現(xiàn)象很明顯，這很值得警惕?！敝谐峭顿Y總裁路林如此說(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院在一份《資產(chǎn)泡沫專題報(bào)告》中提及，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看，部分銀行規(guī)定對(duì)全國(guó)前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%。但從實(shí)際情況來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)投入的自有資金已經(jīng)越來(lái)越少，甚至自有資金比例僅為10%，房企高杠桿現(xiàn)象明顯。

背靠大樹(shù)、市值不足百億的信達(dá)地產(chǎn)是激進(jìn)拿地的國(guó)企“典范”。自去年下半年起的一年里，信達(dá)地產(chǎn)先后取得廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多個(gè)地王項(xiàng)目。其中，僅今年5月底到6月初的一周之內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)就在杭州和上海以181.23億元的總金額拿下兩塊“地王”。而信達(dá)地產(chǎn)三季報(bào)披露公司今年前三季度的銷售額合計(jì)僅115億元，他如何撬動(dòng)價(jià)值數(shù)百億的地王項(xiàng)目？

民企的激進(jìn)典型是融信中國(guó)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月8日，融信中國(guó)今年通過(guò)招拍掛共拿地16宗，拿地總價(jià)405.5億元。尤其8月該公司在上海以110.1億元拍下上海中興社區(qū)地塊刷新上海單價(jià)、總價(jià)兩項(xiàng)地王記錄，讓這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的閩系房企聲名鵲起。而融信中國(guó)今年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售收入僅132.2億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一些企業(yè)銷售金額不高，高杠桿拿地，在調(diào)控下，可能會(huì)面臨比較大的壓力。

“拿地總金額與房企年銷售額之比，是觀察房企杠桿率的一個(gè)重要指標(biāo)。一般穩(wěn)健型房企這個(gè)比率不會(huì)超過(guò)30%。”有房地產(chǎn)界人士如此表示。比如，萬(wàn)科今年銷售額已經(jīng)超3000億，該公司全年拿地也不過(guò)千億左右。

房企激進(jìn)加杠桿與流動(dòng)性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關(guān)，其中最為矚目的是今年房企發(fā)行公司債井噴——從2015年的4000億飆升到今年前三季度的7400億。與此同時(shí)，信托、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)資金等通過(guò)各種或明或暗的渠道亦大肆流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。中金公司預(yù)計(jì)，2016年約有5.5萬(wàn)億的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，用于開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)等活動(dòng)。

“去年以來(lái)住宅市場(chǎng)逐步回暖，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，出現(xiàn)非理性拿地行為。此外，社會(huì)流動(dòng)性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對(duì)短缺，為部分較為激進(jìn)的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。”郁亮如此表示。

調(diào)控之年

為遏制今年以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，全國(guó)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出手調(diào)控，一場(chǎng)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限融、限投”的房地產(chǎn)整肅風(fēng)暴席卷樓市。

風(fēng)暴密集期出現(xiàn)在9月中下旬至10月上旬。截至國(guó)慶假期結(jié)束，全國(guó)有21座城市扎堆出臺(tái)了以“限購(gòu)限貸”為核心的調(diào)控政策。

以毗鄰上海、今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)多月位列全國(guó)前茅的昆山為例，該城市除了對(duì)外地人限購(gòu)?fù)?，還巧用了“網(wǎng)簽關(guān)”這個(gè)神妙的水龍頭開(kāi)關(guān)。據(jù)記者實(shí)地調(diào)查，新政后的昆山一手房合同要書面送給政府審查，并進(jìn)行價(jià)格備案，價(jià)格超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米的一手房禁止網(wǎng)簽。物價(jià)、房管、工商等執(zhí)法部門對(duì)開(kāi)發(fā)商一整套證件進(jìn)行嚴(yán)格檢查，檢查通過(guò)了才準(zhǔn)許網(wǎng)簽。

“十一”黃金周各城市密集的樓市調(diào)控政策發(fā)布后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度也明顯超過(guò)往年。據(jù)上證報(bào)記者梳理，10月11日，深圳下發(fā)通知嚴(yán)禁“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。10月12日，上海銀監(jiān)局要求嚴(yán)查房地產(chǎn)拿地資金，實(shí)施“穿透式”監(jiān)管。10月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文規(guī)范網(wǎng)貸和股權(quán)眾籌從事房地產(chǎn)金融。此后，上交所收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行的監(jiān)管，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及衍生金融產(chǎn)品投資開(kāi)展自查，銀監(jiān)會(huì)要求16城市金融機(jī)構(gòu)自查，包括房貸調(diào)控執(zhí)行情況，理財(cái)資金投向管理，房地產(chǎn)信托合規(guī)等。12月初，國(guó)家發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)文，京冀交界地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控。

不僅如此，在11月初短短一周內(nèi)，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥再度加碼樓市調(diào)控政策。11月28日，上海亦宣布進(jìn)一步收緊住房信貸——對(duì)首套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同日天津也升級(jí)了房貸調(diào)控政策。12月21日，嘉善也加入“限購(gòu)軍團(tuán)”，武漢、鄭州則升級(jí)了限購(gòu)政策。

從全國(guó)看，從9月底開(kāi)始的這一輪樓市調(diào)控已有超過(guò)25座城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。至此，樓市交易進(jìn)入“速凍”模式。

張玉良認(rèn)為，本次調(diào)控的本質(zhì)，是要通過(guò)壓縮市場(chǎng)成交量和去杠桿，來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，使房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，并不是要使房?jī)r(jià)大幅下滑。

“一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時(shí)?！比f(wàn)科總裁郁亮如此對(duì)上證報(bào)表示。

長(zhǎng)效之年

2017年樓市會(huì)怎樣？就調(diào)控短期效果而言，多位地產(chǎn)界專家都頗為認(rèn)可。

易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，目前來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)漲勢(shì)宣告結(jié)束。政策面上，未來(lái)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場(chǎng)蔓延，購(gòu)房需求將被抑制和延后。明年國(guó)家對(duì)樓市監(jiān)管力度加大，供給規(guī)模受限，成交規(guī)模將銳減。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日在某論壇公開(kāi)演講時(shí)甚至呼吁“中國(guó)的高凈值人士應(yīng)該減持房產(chǎn)”。他認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)值已經(jīng)處于高位，按照房?jī)r(jià)收入比，深圳、上海等地的房?jī)r(jià)位列全球最貴行列。

短期調(diào)整似乎在所難免。但房地產(chǎn)畢竟事關(guān)國(guó)計(jì)民生，中央對(duì)此高度重視，并提出在2017年加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是用鮮明的語(yǔ)言定調(diào)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)：堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)出的“藥方”也正好回應(yīng)了今年5月權(quán)威人士在《人民日?qǐng)?bào)》上關(guān)于“房子是給人住的”，讓房子回歸居住屬性的論斷。實(shí)際上，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也并非首次提出，早在2013年3月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上就已有所提及。

郁亮表示，建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵應(yīng)包括以下四點(diǎn)：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應(yīng)制度；二是借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設(shè)；三是發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，開(kāi)發(fā)新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。

“長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存量房和增量房之間的關(guān)系。

在東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華偉看來(lái)，房地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該是一個(gè)組合，房地產(chǎn)調(diào)控的手段也應(yīng)該是多元的。因此，只有在國(guó)家各部委之間建立一個(gè)跨部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制才有望真正建立。

《易經(jīng)》乾卦對(duì)事物發(fā)展階段的概括似乎頗能印證2016年中國(guó)樓市的走向，從價(jià)格猛漲的“飛龍?jiān)谔臁保l(fā)展到調(diào)控政策密集出臺(tái)的“亢龍有悔”，2017年將進(jìn)入“群龍無(wú)首”境界，何為群龍無(wú)首？用現(xiàn)代話語(yǔ)說(shuō)，就是回歸理性、回歸本源。