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“國家隊(duì)”進(jìn)場 房租不會(huì)瘋漲

2018年05月17日 10:30 | 作者:張劍 | 來源:北京青年報(bào)
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國有銀行力助集體土地長租公寓

5月9日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)消息稱,為推動(dòng)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作,北京加大金融支持力度。目前,已有4家銀行確定具體融資方案,將向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款,貸款金額最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的80%。

據(jù)了解,目前,第一批已確定具體融資方案的4家銀行包括:國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京分行、華夏銀行等。

它們將向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。貸款期限最長可達(dá)25-30年并可靈活還款,設(shè)置寬限期,寬限期內(nèi)只還利息不需還本,且建設(shè)期內(nèi)利息可用貸款償還。運(yùn)營期可根據(jù)項(xiàng)目出租率情況設(shè)置靈活的還本付息計(jì)劃。

貸款利率根據(jù)借款人、擔(dān)保人及項(xiàng)目情況,在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上綜合確定。貸款金額最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的80%。項(xiàng)目取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見、立項(xiàng)批復(fù)文件、規(guī)劃意見、項(xiàng)目占地批復(fù)、環(huán)評批復(fù)等文件后即可申請貸款,申請材料齊全的情況下,20-40個(gè)工作日即可獲批。項(xiàng)目取得施工許可證后銀行放款。貸款額度方面,各銀行均表示可優(yōu)先安排足夠額度,保障集體土地建設(shè)租賃住房融資需求。

實(shí)際上,2011年國土資源部就通過函復(fù)的形式批準(zhǔn)北京、上海兩地作為試點(diǎn),開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房,北京和上海也進(jìn)行了多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐,取得了一定的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。北京市相關(guān)主管部門先后出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)利用北京市集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施意見的通知》(京國土耕〔2014〕467號,以下簡稱“北京市467號文”)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房有關(guān)工作的意見》(市規(guī)國土發(fā)〔2017〕376號,以下簡稱“北京市376號文”)等政策文件。本文結(jié)合北京市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),就如何利用集體土地開展租賃住房建設(shè)進(jìn)行簡要分析。

而符合集體土地供應(yīng)條件的是如下幾類:一是集體土地權(quán)屬要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地必須權(quán)屬清晰,沒有爭議。二是集體土地規(guī)劃要求。建設(shè)租賃住房占用的集體土地要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,不符合規(guī)劃用途的土地,不能用于集體租賃住房建設(shè)。三是集體土地利用現(xiàn)狀要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地應(yīng)當(dāng)是存量建設(shè)用地,不得占用耕地。據(jù)專家介紹,針對農(nóng)村原有存量建設(shè)用地地塊面積小,較為分散的特點(diǎn),在符合規(guī)劃的前提下,可以適當(dāng)通過增減掛鉤、土地置換等途徑調(diào)整集中。四是土地分布區(qū)域要求。集體租賃住房建設(shè)主要目的是要解決供需平衡,滿足新市民住房需求。北京的前期試點(diǎn)階段,集體租賃住房項(xiàng)目主要分布在海淀和朝陽城鄉(xiāng)交界地區(qū),比如媒體廣泛報(bào)道的海淀區(qū)唐家?guī)X村。2017年以來北京已確定集體土地租賃住房項(xiàng)目39個(gè),主要涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、順義、昌平、大興等12個(gè)區(qū)。北京在確定的集體土地租賃住房項(xiàng)目地點(diǎn)方面,主要考慮要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū),堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。

高檔長租公寓或成“奢侈品” 市場主流仍將是普通出租房

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從企業(yè)角度,追求盈利是天經(jīng)地義的事。翡翠書院開發(fā)商萬科,由于通過招拍掛取得土地時(shí)得到100%自持地塊,無法銷售,因此按照年回報(bào)3%來倒推租金,因此得出小戶型1.5萬至1.8萬,大戶型三四萬之間,無可厚非。

然而由翡翠書院高租金引發(fā)的,卻是輿情嘩然,指責(zé)“租金打劫”者有之,斥其“敲竹杠”者亦有之,似乎“租不起房”的時(shí)代,一夜之間就到來了。

而在業(yè)內(nèi)人士眼里,其實(shí)翡翠書院的影響對市場并不具備普遍意義。作為企業(yè)以市場化方式運(yùn)營住房租賃市場的一種嘗試,首期1000多套房源,在北京龐大的住房租賃市場中幾乎是滄海一粟;而在這其中沒有壟斷地位、沒有強(qiáng)制買賣關(guān)系,所以,不過是一個(gè)企業(yè)對于一種商業(yè)模式的嘗試而已。

基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和邏輯常識也都告訴過我們,在沒有壟斷地位和強(qiáng)制買賣(交易)關(guān)系的前提下,商業(yè)交易行為就不會(huì)摻雜道德元素。理解了這一點(diǎn),其實(shí)就應(yīng)該明白,質(zhì)疑翡翠書院的模式,在商業(yè)上是否可行,市場接受與否是完全可以的。

據(jù)記者了解,目前,有大量房企手中持有高價(jià)自持地塊,其中不乏前兩年的地王配建的地塊。期待規(guī)劃更改的路已經(jīng)被堵死,而改成長租公寓,是這些企業(yè)唯一的出路。目前的判斷是,這些房企的長租公寓都將是租賃市場上的“奢侈品”,更有甚至,在三里屯一個(gè)長租公寓,光拿地成本倒推房租已經(jīng)達(dá)到了4.5萬/月,這還是沒有任何其他成本疊加的基礎(chǔ)之上,屆時(shí),萬科翡翠書院的價(jià)格將成為“小兒科”。

而專家建議,租房人大可不必?fù)?dān)心房租大漲,畢竟,有大量的房源可供選擇,其中包括國企推出的長租公寓,以及鏈家等中介機(jī)構(gòu)推出的自如寓等青年公寓,價(jià)格都是在年輕人可接受范圍之內(nèi)。而高檔的長租公寓,則面對的是外國領(lǐng)事、企業(yè)白領(lǐng)、外地駐京商業(yè)人士、城市不具備買房資格的高收入人群、認(rèn)同高價(jià)租房理念的海歸,跟普通租房是兩個(gè)概念?!熬环负铀?,租房市場仍然將呈現(xiàn)買房市場上“市場歸市場、保障歸保障、改善歸改善”的基本格局。

編輯:李敏杰

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關(guān)鍵詞:租賃 住房 集體 土地 建設(shè)

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